Código de Buenas Prácticas

Código de Buenas Prácticas

Ibercaja Banco, S.A. se encuentra adherida al Código de Buenas Prácticas, al que se refiere el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos en la redacción dada por el Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el RD Ley 6/12, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

De acuerdo con la citada norma y acreditado el cumplimiento de los requisitos previstos en la misma para deudores hipotecarios y viviendas hipotecadas podrá proceder la aplicación de cuatro tipos de medidas, unas tendentes a la restructuración de la deuda, otras complementarias que consisten en la concesión de una quita parcial de la deuda, otras sustitutivas a las anteriores consistentes en la dación de la vivienda habitual hipotecada en pago de la deuda hipotecaria que la grava y finalmente el alquiler en el supuesto de ejecución de la vivienda habitual en caso de lanzamiento suspendido conforme a la Ley 1/2013.

Entidad adherida al Código de Buenas Prácticas

  • Deudores con garantía hipotecaria. Estas medidas son de aplicación a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.
  • Especial vulnerabilidad. El deudor debe cumplir el requisito de encontrarse en el umbral de exclusión.
  • Cuota superior al 50% de los ingresos. La cuota hipotecaria ha de superior al 50% de los ingresos netos que perciban el conjunto de la unidad familiar.

Las medidas previstas en el Real Decreto Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión. Además, estas medidas se aplicarán a fiadores hipotecarios y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

La norma es de aplicación a los deudores que están comprendidos en el denominado “umbral de exclusión” y están en él los que cumplan todas estas condiciones:

  1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen el límite de tres, cuatro (en caso de algún miembro tenga discapacidad superior a 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para actividad laboral) o cinco veces (en caso de deudor hipotecario con parálisis cerebral, discapacidad intelectual con grado de discapacidad igual o superior a 33%, discapacidad física o sensorial con grado de discapacidad igual o superior a 65% o en el supuesto de enfermedad grave acreditada que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral) el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de 14 pagas.

    A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
  2. Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (la carga hipotecaria que recae sobre la unidad familiar se haya multiplicado, como mínimo un 1,5; salvo que la Entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas) o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
    Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
    1. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
    2. La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
    3. La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
    4. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
    5. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
    6. La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
    7. El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.
  3. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciban el conjunto de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el apartado a) (discapacidad, dependencia, etc).
    Una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos anteriores los intereses de demora serán los resultantes de adicionar a los intereses remuneratorios un 2% sobre el capital pendiente de préstamo.

    Cuando se trate de aplicar Medidas Complementarias (quita) o Sustitutivas de la reestructuración (dación en pago), además de las condiciones anteriores deberán darse estas otras condiciones para que los deudores se encuentren en el denominado umbral de exclusión:
    1. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
    2. Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y fuera concedido para la adquisición de la misma.
    3. Que el crédito o préstamo hipotecario carezca de otras garantías, reales o personales o, de existir estas últimas, los garantes carezcan de otros bienes o derechos con los que hacer frente a la deuda.
    4. Que de existir codeudores que no formen parte de la unidad familiar, estén incluidos en las circunstancias de las letras a, b y c anteriores.

La acreditación de estos requisitos debe efectuarse mediante la aportación ante la correspondiente entidad de crédito de los documentos siguientes:

  1. Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar

    1. Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la A.E.A.T. u órgano competente de la Comunidad Autónoma en relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
    2. Últimas 3 nóminas percibidas.
    3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
    4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y entes locales.
    5. Certificado expedido por el órgano gestor en que figure la cuantía mensual percibida, en trabajadores por cuenta propia que perciban la prestación por cese de actividad.
  2. Número de personas que habitan la vivienda

    1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
    2. Certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en la vivienda a fecha de presentación de documentos y a los seis meses anteriores.
    3. Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  3. Titularidad de los bienes

    1. Certificado de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
    2. Escrituras de compraventa de la vivienda, de constitución de garantía hipotecaria y documentos que justifiquen el resto de garantías reales o personales, si las hubiere.
  4. Declaración responsable del deudor/es sobre el cumplimiento de requisitos para considerarse situados en el umbral de exclusión.

  5. En caso de solicitar alquiler tras paralización del lanzamiento:

    1. Resolución judicial acreditativa de la suspensión del lanzamiento conforme con lo previsto en la Ley 1/13.
    2. Tasación al tiempo de la aprobación del remate, certificada por tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.

El Real Decreto Ley, además de establecer unas normas de aplicación general, propone a favor de los deudores que se encuentren en el denominado Umbral de Exclusión, un Código de Buenas Prácticas que solo es aplicable y obliga a las Entidades que se adhieran a dicho Código.

El citado Código propone diferentes tipos de medidas, unas previas a la subasta de la finca en un procedimiento de ejecución: la reestructuración de deuda; otras complementarias a la reestructuración de la deuda (quita), otras sustitutivas de la reestructuración (dación en pago y alquiler) y finalmente derecho a pedir y obtener alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual para el deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad por lo dispuesto en la Ley 1/13.

Las medidas dispuestas en el Código de Buenas Prácticas no son simultáneas ni alternativas a la libre elección del cliente o de la Entidad, sino que son sucesivas, razón por la cual debe contemplarse en primer lugar la restructuración de su deuda hipotecaria para después abordar, en el caso de que dicha restructuración no sea viable, el análisis de medidas complementarias (quita) o sustitutivas (y en caso de que proceda el alquiler tras el lanzamiento).

Para aplicar las medidas antes indicadas es preciso:

  1. Que los préstamos o créditos hipotecarios a los que se quiera aplicar la medida se hayan concedido a personas físicas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual y estuvieran vigentes a la entrada en vigor del RD Ley 6/12 (11/03/2012).
  2. Que los deudores hipotecarios, fiadores hipotecarios o garantes hipotecarios no deudores se encuentren en el denominado “umbral de exclusión”.
  3. Las medidas se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
  4. Para aplicar las Medidas previas a la subasta (reestructuración de la deuda) y complementarias (quita) contenidas en el Código de Buenas Prácticas será preciso además que el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda el 20% del que resultare de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el índice de precios de la vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 300.000€. Los inmuebles adquiridos antes del año 1.995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1.995.
  5. Para la aplicación de las medidas sustitutivas (dación en pago y alquiler), el precio de adquisición no podrá exceder del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el índice de precios de la vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 250.0000€. Los inmuebles adquiridos antes del año 1.995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1.995. Los valores indicados en los apartados c) y d) anteriores podrán consultarse en http://www.fomento.gob.es/BE2/ (opción 1.- “Valor tasado de vivienda libre").

La norma prescribe, con carácter general, una serie de medidas que son aplicables a los deudores que acrediten estar en situación de “umbral de exclusión”, que no dependen de la adhesión de la Entidad al Código de Buenas Prácticas. Y otras que solo se aplican y obligan a aquellas Entidades que se hayan adherido al Código.

  1. Medidas de aplicación general que no dependen de la adhesión al Código de Buenas Prácticas y que se aplican a todos aquellos que acrediten ante el Banco encontrarse en el “umbral de exclusión”.
    1. Limitación de los intereses moratorios: desde el momento en que el deudor acredite ante la Entidad que se encuentra en situación de “umbral de exclusión”, el interés moratorio máximo que se podrá aplicar será el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente del préstamo.
    2. Beneficio de excusión al fiador e hipotecante no deudor que se encuentre en el umbral de exclusión aun cuando en el contrato hubiera renunciado expresamente al mismo. Esto es, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada.
  2. Medidas aplicables en el caso de adhesión al Código de Buenas Prácticas.

Según se ha indicado, las medidas dispuestas en el Código de Buenas Prácticas no son simultáneas ni alternativas a la libre elección del cliente o de la Entidad, sino que son sucesivas, razón por la cual debe contemplarse en primer lugar la restructuración de la deuda hipotecaria para después abordar, en el caso de que dicha restructuración no sea viable, el análisis de medidas complementarias (quita) o sustitutivas (y en caso de que proceda el alquiler tras el lanzamiento).

Medidas previas a la “ejecución hipotecaria”: reestructuración de deudas hipotecarias.

  1. Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del Código podrán solicitar a la entidad de crédito la reestructuración de su deuda hipotecaria, al objeto de que sea viable a medio y largo plazo. No podrán efectuar tal petición los deudores que estén incursos en procedimientos de ejecución hipotecaria en los que se haya producido ya el anuncio de subasta.
  2. Efectuada la solicitud, la Entidad dispone del plazo de un mes para:
    1. Si la reestructuración es viable: notificar el plan de reestructuración al deudor. Se entiende viable la reestructuración si la cuota hipotecaria mensual es inferior al 50% de los ingresos que perciban todos los miembros de la unidad familiar. En este caso, se deberá notificar al deudor las consecuencias de la aplicación conjunta de las siguientes medidas:
      • Carencia de amortización de capital de 5 años.
      • Tipo de interés durante carencia: euríbor + 0,25%.
      • Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años desde la concesión.
      • Inaplicación de las denominadas cláusulas suelo con carácter indefinido.
      • Adicionalmente la Entidad podrá realizar la unificación de deudas.

      En este caso, la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no conllevará costes para el deudor.

    2. Si la reestructuración fuese inviable, se advertirá al deudor y se le informará de que puede solicitar las medidas complementarias que a continuación se describen y que la Entidad podrá aceptar libremente o no.

Medidas complementarias (quita).

Si la Entidad notificara al deudor que la reestructuración es inviable, este puede solicitar una quita de su deuda, que la Entidad puede aceptar o rechazar de forma libre y voluntaria.

Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren ante un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta. Así mismo podrá serlo por aquellos deudores incluidos en el umbral de exclusión y no pueden optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

El deudor puede efectuar la petición de quita en el plazo de un mes desde que la Entidad le notifique la inviabilidad de la reestructuración solicitada o en el mes siguiente a aquel día en que la Entidad le notifique que la reestructuración concedida ha devenido inviable.

La quita se calculará teniendo en cuenta las siguientes alternativas:

  • Reducción de un 25%.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

En todo caso, y con independencia de que la Entidad decida o no conceder la quita, se deberá notificar al deudor la decisión y también la cuantificación de la quita que se le podría aplicar según las alternativas expuestas.

Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: Dación en pago y arriendo forzoso.

  1. Dación en pago:

    Solo se podrán acoger los deudores que no hayan podido reestructurar su deuda y se les hayan denegado las medidas complementarias indicadas en el apartado anterior (quita).

    Como excepción, no se admitirá la dación en pago en los siguientes supuestos: deudores que se encuentren en situación de ejecución hipotecaria con anuncio de subasta; y en el caso de que sobre el inmueble objeto de la garantía recaigan cargas posteriores.

    El deudor podrá solicitar la dación en pago en el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuración.

    Concurriendo los requisitos indicados, la Entidad deberá aceptar la dación, para sí o para un tercero designado por ella, conllevando la cancelación total dela deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales tanto del deudor como de los garantes por razón de la misma deuda.

  2. Arriendo forzoso:

    En la solicitud, adicionalmente puede pedir y la Entidad deberá aceptar permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, sin prórroga salvo acuerdo escrito entre las partes.

    La renta anual durante el período de dos años será del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 10%. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado.

    A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.

Alquiler en caso de paralización del lanzamiento.

El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.

La solicitud podrá realizarse en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 5/2017 para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficiasen con posterioridad.

El arrendamiento tendrá una duración anual prorrogable a voluntad del arrendatario hasta un total de cinco años, pudiendo prorrogarse por un plazo de cinco años adicionales mediando acuerdo entre ejecutado y adjudicatario.

  1. Impuesto municipal sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana a cargo de la entidad financiera (plusvalía municipal).
  2. Exención en IRPF de la ganancia patrimonial que pudiere generarse para el deudor.
  3. Bonificación del 50% de los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca.

Consulta el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo. Texto consolidado, última modificación el 18 de marzo de 2017.