Ibercaja Banco, S.A. se encuentra adherida al Código de Buenas Prácticas, al que se refiere el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos en la redacción dada por el Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el RD Ley 6/12, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
De acuerdo con la citada norma y acreditado el cumplimiento de los requisitos previstos en la misma para deudores hipotecarios y viviendas hipotecadas podrá proceder la aplicación de cuatro tipos de medidas, unas tendentes a la restructuración de la deuda, otras complementarias que consisten en la concesión de una quita parcial de la deuda, otras sustitutivas a las anteriores consistentes en la dación de la vivienda habitual hipotecada en pago de la deuda hipotecaria que la grava y finalmente el alquiler en el supuesto de ejecución de la vivienda habitual en caso de lanzamiento suspendido conforme a la Ley 1/2013.
Las medidas previstas en el Real Decreto Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión. Además, estas medidas se aplicarán a fiadores hipotecarios y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
La norma es de aplicación a los deudores que están comprendidos en el denominado “umbral de exclusión” y están en él los que cumplan todas estas condiciones:
La acreditación de estos requisitos debe efectuarse mediante la aportación ante la correspondiente entidad de crédito de los documentos siguientes:
Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar
Número de personas que habitan la vivienda
Titularidad de los bienes
Declaración responsable del deudor/es sobre el cumplimiento de requisitos para considerarse situados en el umbral de exclusión.
En caso de solicitar alquiler tras paralización del lanzamiento:
El Real Decreto Ley, además de establecer unas normas de aplicación general, propone a favor de los deudores que se encuentren en el denominado Umbral de Exclusión, un Código de Buenas Prácticas que solo es aplicable y obliga a las Entidades que se adhieran a dicho Código.
El citado Código propone diferentes tipos de medidas, unas previas a la subasta de la finca en un procedimiento de ejecución: la reestructuración de deuda; otras complementarias a la reestructuración de la deuda (quita), otras sustitutivas de la reestructuración (dación en pago y alquiler) y finalmente derecho a pedir y obtener alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual para el deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad por lo dispuesto en la Ley 1/13.
Las medidas dispuestas en el Código de Buenas Prácticas no son simultáneas ni alternativas a la libre elección del cliente o de la Entidad, sino que son sucesivas, razón por la cual debe contemplarse en primer lugar la restructuración de su deuda hipotecaria para después abordar, en el caso de que dicha restructuración no sea viable, el análisis de medidas complementarias (quita) o sustitutivas (y en caso de que proceda el alquiler tras el lanzamiento).
Para aplicar las medidas antes indicadas es preciso:
La norma prescribe, con carácter general, una serie de medidas que son aplicables a los deudores que acrediten estar en situación de “umbral de exclusión”, que no dependen de la adhesión de la Entidad al Código de Buenas Prácticas. Y otras que solo se aplican y obligan a aquellas Entidades que se hayan adherido al Código.
Según se ha indicado, las medidas dispuestas en el Código de Buenas Prácticas no son simultáneas ni alternativas a la libre elección del cliente o de la Entidad, sino que son sucesivas, razón por la cual debe contemplarse en primer lugar la restructuración de la deuda hipotecaria para después abordar, en el caso de que dicha restructuración no sea viable, el análisis de medidas complementarias (quita) o sustitutivas (y en caso de que proceda el alquiler tras el lanzamiento).
Medidas previas a la “ejecución hipotecaria”: reestructuración de deudas hipotecarias.
En este caso, la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no conllevará costes para el deudor.
Medidas complementarias (quita).
Si la Entidad notificara al deudor que la reestructuración es inviable, este puede solicitar una quita de su deuda, que la Entidad puede aceptar o rechazar de forma libre y voluntaria.
Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren ante un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta. Así mismo podrá serlo por aquellos deudores incluidos en el umbral de exclusión y no pueden optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
El deudor puede efectuar la petición de quita en el plazo de un mes desde que la Entidad le notifique la inviabilidad de la reestructuración solicitada o en el mes siguiente a aquel día en que la Entidad le notifique que la reestructuración concedida ha devenido inviable.
La quita se calculará teniendo en cuenta las siguientes alternativas:
En todo caso, y con independencia de que la Entidad decida o no conceder la quita, se deberá notificar al deudor la decisión y también la cuantificación de la quita que se le podría aplicar según las alternativas expuestas.
Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: Dación en pago y arriendo forzoso.
Solo se podrán acoger los deudores que no hayan podido reestructurar su deuda y se les hayan denegado las medidas complementarias indicadas en el apartado anterior (quita).
Como excepción, no se admitirá la dación en pago en los siguientes supuestos: deudores que se encuentren en situación de ejecución hipotecaria con anuncio de subasta; y en el caso de que sobre el inmueble objeto de la garantía recaigan cargas posteriores.
El deudor podrá solicitar la dación en pago en el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuración.
Concurriendo los requisitos indicados, la Entidad deberá aceptar la dación, para sí o para un tercero designado por ella, conllevando la cancelación total dela deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales tanto del deudor como de los garantes por razón de la misma deuda.
En la solicitud, adicionalmente puede pedir y la Entidad deberá aceptar permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, sin prórroga salvo acuerdo escrito entre las partes.
La renta anual durante el período de dos años será del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 10%. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado.
A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.
Alquiler en caso de paralización del lanzamiento.
El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.
La solicitud podrá realizarse en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 5/2017 para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficiasen con posterioridad.
El arrendamiento tendrá una duración anual prorrogable a voluntad del arrendatario hasta un total de cinco años, pudiendo prorrogarse por un plazo de cinco años adicionales mediando acuerdo entre ejecutado y adjudicatario.
Consulta el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo. Texto consolidado, última modificación el 18 de marzo de 2017.
NRI: IBE0501938-190026