Código de Buenas Prácticas
Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo

Las medidas previstas en el Real Decreto Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión. Además, estas medidas se aplicarán a fiadores hipotecarios y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

La norma es de aplicación a los deudores que están comprendidos en el denominado “umbral de exclusión” y están en él los que cumplan todas estas condiciones:

1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen el límite de tres, cuatro (en caso de algún miembro tenga discapacidad superior a 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para actividad laboral) o cinco veces (en caso de deudor hipotecario con parálisis cerebral, discapacidad intelectual con grado de discapacidad igual o superior a 33%, discapacidad física o sensorial con grado de discapacidad igual o superior a 65% o en el supuesto de enfermedad grave acreditada que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral) el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de 14 pagas.
   
   A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
2. Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
   Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
   1. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
   2. La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
   3. La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
   4. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
   5. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
   6. La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, o de trata o explotación sexual.
   7. El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.
3. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciban el conjunto de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el apartado a) (discapacidad, dependencia, etc).
   Una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos anteriores los intereses de demora serán los resultantes de adicionar a los intereses remuneratorios un 2% sobre el capital pendiente de préstamo.
   
   Cuando se trate de aplicar Medidas Complementarias (quita) o Sustitutivas de la reestructuración (dación en pago), además de las condiciones anteriores deberán darse estas otras condiciones para que los deudores se encuentren en el denominado umbral de exclusión:
   1. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
   2. Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y fuera concedido para la adquisición de la misma.
   3. Que el crédito o préstamo hipotecario carezca de otras garantías, reales o personales o, de existir estas últimas, los garantes carezcan de otros bienes o derechos con los que hacer frente a la deuda.
   4. Que de existir codeudores que no formen parte de la unidad familiar, estén incluidos en las circunstancias de las letras a, b y c anteriores.

La acreditación de estos requisitos debe efectuarse mediante la aportación ante la correspondiente entidad de crédito de los documentos siguientes:

1. Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar

   1. Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la A.E.A.T. u órgano competente de la Comunidad Autónoma en relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
   2. Últimas 3 nóminas percibidas.
   3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
   4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ingreso mínimo vital o ayudas análogas de asistencia social concedidas por el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales.
   5. Certificado expedido por el órgano gestor en que figure la cuantía mensual percibida, en trabajadores por cuenta propia que perciban la prestación por cese de actividad.

2. Número de personas que habitan la vivienda

   1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en la vivienda a fecha de presentación de documentos y a los seis meses anteriores.
   3. Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

3. Titularidad de los bienes

   1. Certificado de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
   2. Escrituras de compraventa de la vivienda, de constitución de garantía hipotecaria y documentos que justifiquen el resto de garantías reales o personales, si las hubiere.

4. Declaración responsable del deudor/es sobre el cumplimiento de requisitos para considerarse situados en el umbral de exclusión.

5. En caso de solicitar alquiler tras paralización del lanzamiento:

   1. Resolución judicial acreditativa de la suspensión del lanzamiento conforme con lo previsto en la Ley 1/13.
   2. Tasación al tiempo de la aprobación del remate, certificada por tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.

Debemos tener en cuenta que en el caso de que la entidad tenga en su poder datos o documentación acreditativa sobre alguno de los extremos exigidos, el deudor estará exonerado de su acreditación.

El Real Decreto Ley, además de establecer unas normas de aplicación general, propone a favor de los deudores que se encuentren en el denominado Umbral de Exclusión, un Código de Buenas Prácticas que solo es aplicable y obliga a las Entidades que se adhieran a dicho Código.

El citado Código propone diferentes tipos de medidas, unas previas a la subasta de la finca en un procedimiento de ejecución: la reestructuración de deuda; otras complementarias a la reestructuración de la deuda (quita), otras sustitutivas de la reestructuración (dación en pago y alquiler) y finalmente derecho a pedir y obtener alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual para el deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad por lo dispuesto en la Ley 1/13.

Las medidas dispuestas en el Código de Buenas Prácticas no son simultáneas ni alternativas a la libre elección del cliente o de la Entidad, sino que son sucesivas, razón por la cual debe contemplarse en primer lugar la restructuración de su deuda hipotecaria para después abordar, en el caso de que dicha restructuración no sea viable, el análisis de medidas complementarias (quita) o sustitutivas (y en caso de que proceda el alquiler tras el lanzamiento).

Para aplicar las medidas antes indicadas es preciso:

1. Que los préstamos o créditos hipotecarios a los que se quiera aplicar la medida se hayan concedido a personas físicas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual y estuvieran vigentes a la entrada en vigor del RD Ley 6/12 (11/03/2012).
2. Que los deudores hipotecarios, fiadores hipotecarios o garantes hipotecarios no deudores se encuentren en el denominado “umbral de exclusión”.
3. Las medidas se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
4. Para aplicar las Medidas previas a la subasta (reestructuración de la deuda) y complementarias (quita) contenidas en el Código de Buenas Prácticas será preciso además que el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda el 20% del que resultare de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el índice de precios de la vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 300.000€. Los inmuebles adquiridos antes del año 1.995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1.995.
5. Para la aplicación de las medidas sustitutivas (dación en pago y alquiler), el precio de adquisición no podrá exceder del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el índice de precios de la vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 250.0000€. Los inmuebles adquiridos antes del año 1.995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1.995.
6. La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 , 11, 12, 14 y 15 , el apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La norma establece una serie de medidas que son aplicables a los deudores que acrediten estar en situación de “umbral de exclusión”, que no dependen de la adhesión de la Entidad al Código de Buenas Prácticas. Y otras que solo se aplican y obligan a aquellas Entidades que se hayan adherido al Código.

1. Medidas de aplicación general que no dependen de la adhesión al Código de Buenas Prácticas y que se aplican a todos aquellos que acrediten ante el Banco encontrarse en el “umbral de exclusión”.
   1. Limitación de los intereses moratorios: desde el momento en que el deudor acredite ante la Entidad que se encuentra en situación de “umbral de exclusión”, el interés moratorio máximo que se podrá aplicar será el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente del préstamo.
   2. Beneficio de excusión al fiador e hipotecante no deudor que se encuentre en el umbral de exclusión aun cuando en el contrato hubiera renunciado expresamente al mismo. Esto es, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada.
2. Medidas aplicables en el caso de adhesión al Código de Buenas Prácticas.

Según se ha indicado, las medidas dispuestas en el Código de Buenas Prácticas no son simultáneas ni alternativas a la libre elección del cliente o de la Entidad, sino que son sucesivas, razón por la cual debe contemplarse en primer lugar la restructuración de la deuda hipotecaria para después abordar, en el caso de que dicha restructuración no sea viable, el análisis de medidas complementarias (quita) o sustitutivas (y en caso de que proceda el alquiler tras el lanzamiento).