Código de Buenas Prácticas
Real Decreto Ley 19/2022

Este Código va dirigido a las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Las solicitudes realizadas al amparo de este Código podrán deberán realizarse dentro de los veinticuatro meses de vigencia.

Podrán acogerse aquellos deudores que cumplan todos los criterios subjetivos que a continuación se relacionan:

1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas.
   A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
   Este límite será de 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de 5,5 veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
2. Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
   A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,2.
   Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
   1. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
   2. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
   3. La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o que sea víctima de trata o explotación sexual.
3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 30 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

La acreditación de estos requisitos debe efectuarse mediante la aportación ante la correspondiente entidad de crédito de los documentos siguientes:

1. Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar

   1. Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la A.E.A.T. u órgano competente de la Comunidad Autónoma en relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
   2. Últimas 3 nóminas percibidas.
   3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
   4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y entes locales.
   5. Certificado expedido por el órgano gestor en que figure la cuantía mensual percibida, en trabajadores por cuenta propia que perciban la prestación por cese de actividad.

2. Número de personas que habitan la vivienda

   1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en la vivienda a fecha de presentación de documentos y a los seis meses anteriores.
   3. Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

3. Titularidad de los bienes

   1. Certificado de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
   2. Escrituras de compraventa de la vivienda, de constitución de garantía hipotecaria y documentos que justifiquen el resto de garantías reales o personales, si las hubiere.

4. Declaración responsable del deudor/es sobre el cumplimiento de requisitos para considerarse situados en el umbral de exclusión.

5. En caso de solicitar alquiler tras paralización del lanzamiento:

   1. Resolución judicial acreditativa de la suspensión del lanzamiento conforme con lo previsto en la Ley 1/13.
   2. Tasación al tiempo de la aprobación del remate, certificada por tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.

   Debemos tener en cuenta que en el caso de que la entidad tenga en su poder datos o documentación acreditativa sobre alguno de los extremos exigidos, el deudor estará exonerado de su acreditación.

El deudor que cumpla con los requisitos exigidos por las normas podrá elegir alguna de las siguientes medidas:

1. Ampliación del plazo total de su préstamo hasta un máximo de 7 años, con opción para el deudor hipotecario de fijar la cuota en su importe a 1 de junio de 2022 o en el importe de la primera cuota para aquellos préstamos en los que esta se cargue con posterioridad a dicha fecha, por un periodo de 12 meses desde el momento en que se realice la novación a través de una carencia total o parcial del principal, salvo que la carencia total del principal no sea suficiente para fijar la cuota en dicho importe, en cuyo caso se aplicará únicamente una carencia total del principal. El principal no amortizado devengará intereses a un tipo de interés tal que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente.
   En todo caso, la ampliación del plazo no puede suponer una reducción del importe de la cuota por debajo de aquella que se estuviera pagando a fecha 1 de junio de 2022.
2. Conversión de la fórmula de cálculo de interés del préstamo inicial, pasando de una fórmula sujeta a tipo variable revisable periódicamente a una de tipo fijo. La oferta realizada por la entidad en este caso podrá tener el tipo fijo que oferte libremente la entidad.
   La oferta que realice la entidad en el caso de que el deudor hipotecario así lo solicite para valorar acogerse a esta opción, deberá ser clara, transparente y comparable, pudiendo permitir al deudor conocer las consecuencias y el alcance de la novación que se le ofrece al amparo de la misma.

En todo caso, la novación del préstamo conforme nunca podrá extender el plazo total del préstamo más allá de 40 años desde su fecha de constitución.

El plazo para formular las solicitudes al amparo de este nuevo Código de Buenas Prácticas se extenderá durante veinticuatro meses desde su publicación, el 24 de noviembre de 2022. La norma prescribe, con carácter general, una serie de medidas que son aplicables a los deudores que acrediten estar en situación de “umbral de exclusión”, que no dependen de la adhesión de la Entidad al Código de Buenas Prácticas. Y otras que solo se aplican y obligan a aquellas Entidades que se hayan adherido al Código.

Antes de la formalización de las operaciones de novación para aplicar estas medidas, la Entidad deberá entregar al deudor información simplificada sobre las medidas alternativas sobre las que puede optar para novar las condiciones del préstamo. Esta información al menos deberá incluir:

1. Las consecuencias jurídicas y económicas de las distintas alternativas de novación ofrecidas.
2. En su caso, las condiciones de la prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización de préstamo que inicialmente se hubiera contratado con el préstamo cuya novación se haya solicitado.

Una vez estudiadas las alternativas y optado en firme el deudor por una de ellas, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo.

Esta información simplificada y la propuesta de acuerdo de novación del préstamo deben entregarse en soporte duradero y puede hacerse por cualquier medio, incluidos los telemáticos y los servicios de banca electrónica, siempre que permitan acreditar el contenido y la entrega al deudor.

En la negociación y formalización de estas novaciones habrá que tener siempre presente que ésta NO podrá:

1. Suponer una modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros.
2. Conllevar el cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés y el efecto del gasto o comisión no suponga un aumento de la Tasa Anual Equivalente (TAE) acordada en el contrato inicial, o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro señalado en la letra b) del apartado 1 anterior.
3. Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado.
4. Exigir el establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.