Ventajas nueva ley hipotecaria

Estas son las cuatro ventajas de la Ley de Crédito Inmobiliario

La creación de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario responde a la adaptación de la normativa nacional a los requerimientos europeos. Su creación marca un antes y un después en la protección de los clientes que afrontan estas operaciones.

Es una ley de especial calado, ya que afecta a uno de los productos más importantes que cualquier persona adquirirá durante la vida. Nos referimos a los préstamos hipotecarios, claves para la adquisición de una casa. Y es que la protección de la nueva ley va más allá: se extiende también a personas físicas que, siendo consideradas consumidoras, intervengan en un préstamo para la compra de bienes inmuebles.

Las ventajas en las que se traduce esta ley para los clientes están relacionadas con cuatro aspectos.

1. Una mayor transparencia

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga a las entidades de crédito a proporcionar información clara y transparente. Así el cliente conocerá siempre las condiciones del producto que contrata. También se introducen nuevos conceptos, documentos y procedimientos.

Por un lado, el concepto de «asesoramiento» solamente será considerado como tal cuando se ofrezca un estudio personalizado de las necesidades del cliente. Se le deberá ofrecer, asimismo, un abanico de productos adaptados a sus necesidades. Por otro lado, hay nuevos documentos entregables para el cliente en el proceso de formalización de estos productos; este debe tenerlos con una antelación mínima de 10 días antes de la firma del contrato. Son estos:

• Ficha de información general.
• Ficha europea de información normalizada (FEIN). Incluirá la información personalizada necesaria para comparar préstamos disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar decisiones con fundamento.
• Ficha de advertencias estandarizadas (FiAE). Sobre índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés y los límites mínimos en el tipo de interés aplicable. También informa sobre cláusulas de vencimiento anticipado, la distribución de gastos o características de las hipotecas multidivisa.
• Cuadro de escenarios de evolución de tipos de interés (si se trata de préstamos a tipo variable).
• Proyecto de contrato.
• Anexo de bonificaciones.
• Cuadro de amortización.
• Condiciones de los seguros (si se requieren).

El cliente tiene que firmar un manifiesto en el que declara que ha recibido la documentación y que se le ha explicado su contenido. Se remitirá al notario elegido por el cliente, quien acreditará el cumplimiento de lo exigido en la ley. Este notario, además, tendrá un papel relevante en dos momentos:

1. Cuando compruebe que la documentación es correcta y resuelva las dudas del cliente, en la primera visita. Se asegurará que ha comprendido los pormenores del contrato.
2. En la firma de la hipoteca, una vez que haya realizado todas las comprobaciones.

2. Nuevo reparto de gastos de constitución

Esta ventaja se liga a los gastos asociados a la constitución de una hipoteca: gestoría, registro, tasación, impuesto de actos jurídicos documentados y notaría. Con esta ley, los gastos quedan repartidos de la siguiente manera:

• A cargo del prestatario (cliente): tasación.
• A cargo del prestamista (entidad: registro, gestoría, impuesto de AJD y notaría.

Así se descarga al cliente de varios de los gastos con los que tenía que correr.

3. Limitación a las comisiones de reembolso

Una de las más interesantes ventajas de la Ley de Crédito Inmobiliario: la nueva legislación pone coto a las antiguas comisiones de amortización y cancelación anticipada, que ahora pasan a llamarse comisiones de reembolso. Además, elimina la comisión de riesgo de tipo de interés, compleja en su cálculo y comprensión. Para las hipotecas de tipo fijo, las comisiones de reembolso son del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% después. En hipotecas de tipo variable, el cliente podrá elegir el tipo de amortización; puede ser a tres o a cinco años (con comisiones del 0,25% o el 0,15%, respectivamente).

4. Cambios en el procedimiento

Se refieren a las siguientes cuestiones:

• Imposibilidad de enervar. Hasta ahora, si un cliente tenía una hipoteca con un banco y otra entidad le hacía una oferta más atractiva, el primero podía igualarla y el cliente estaba obligado a quedarse. Ahora ya no es así: la oferta del prestamista original podrá ser rechazada por el cliente independientemente de las condiciones.
• Informar de la razón de una denegación. En el caso de que la entidad deniegue la operación hipotecaria, deberá informar al prestatario de las razones.
• 10 días entre la aprobación y la firma. Es necesario que, entre el momento de la aprobación y la firma de la operación, medie un periodo de reflexión. Así el cliente podrá tomar una decisión meditada ante una operación crucial.

Ahora conoces las principales ventajas de la Ley de Crédito Inmobiliario. Si tienes cualquier otra duda al respecto, contacta con nosotros. Estaremos encantados de solventarlas.