Todos los impuestos que afectan a la compra de la vivienda y sus novedades en 2022

Todo nuevo año, trae nuevos comienzos. Y en este caso el 2022 viene de la mano de cambios fiscales que pueden entrar en vigor después de que los Presupuestos Generales del Estado se aprueben y que afectarán en gran medida a la vivienda. Así que estas serán las novedades fiscales en vivienda de 2022.

Novedades fiscales 2022

IVA, impuesto para viviendas nuevas

Suponiendo que la compra sea de una vivienda nueva adquirida al promotor para su uso o para alquilarla se pagará el IVA del 10%, (un 4% en el caso de las viviendas de protección oficial).

El porcentaje del IVA a pagar es igual en toda España, exceptuando en las islas Canarias donde no se paga IVA sino el IGIC y el tipo aplicable es del 6,50%.

AJD, Actos Jurídicos Documentados

Este impuesto es la modalidad del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que afecta a las escrituras públicas y repercute sobre todos los documentos notariales que se formalizan en la compra.

El AJD grava la compra de vivienda y su tipo se encuentra entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres.

ITP, impuesto para viviendas de segunda mano

Si la vivienda es de segunda mano, entonces no tendrás que pagar IVA, si no que abonarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. El tipo aplicable también depende de la comunidad autónoma donde se sitúe la vivienda que compres.

Hay que tener en cuenta que tanto el ITP como el AJD se autoliquidan en cada comunidad autónoma, por lo que deberás aplicar la posible bonificación al presentar la autoliquidación en la comunidad autónoma correspondiente. Sin haber liquidado el impuesto previamente no se puede inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Pero claro, ¿cuál es entonces la base imponible que debemos aplicar al ITP? Aquí es donde entra la gran novedad del próximo año:

Antes de la nueva normativa fiscal el valor de la vivienda se calculaba tomando en consideración el valor real de la vivienda. Pero según el Tribunal Supremo esto no coincidía necesariamente con el valor del inmueble y dictaminó que había que hacer una valoración individual de su estado, es decir visitarlo para comprobar su valor.

Ante la problemática y los gastos que suponía comprobar el estado de la vivienda para la Administración, se ha decidido incorporar un nuevo cambio fiscal que establecerá la base imponible según el valor de referencia.

Y ¿cómo calculan este valor? Pues es el que viene fijado por el Catastro según los datos de precios de ventas de inmuebles facilitados por Notarios y Registradores de la Propiedad, por lo que ya no será necesario visitar la vivienda para calcular su precio.

Otra de las novedades relativas al ITP de esta nueva ley es que ahora se tributará sobre el valor escriturado de la vivienda solo si es superior al valor de referencia determinado por la comunidad autónoma competente y no directamente sobre el valor real como se hacía antes.

Esta valoración se aplicará tanto al vendedor como el comprador en el momento de la transmisión de la vivienda y repercutirá en el IRPF que deberá pagar cada parte.

IBI, el impuesto que nunca falla

El famoso Impuesto de Bienes Inmuebles es el que siempre se va a tener que pagar, ya seas el actual propietario o el anterior, ya que, si el anterior es declarado fallido, se podrá reclamar al nuevo titular de la vivienda por la derivación de la responsabilidad.

La pregunta es a quién le toca pagar el IBI con el año ya en curso. Este impuesto lo debe pagar el que sea propietario de la vivienda a 1 de enero, aunque se pague por la propiedad de todo el año. Aunque el vendedor puede repercutir al comprador la parte del IBI que le corresponda por los días del año que lleve. Así que lo mejor es hablar este tema en el proceso de la compra y dejar aclarado el pago para no tener sorpresas a posteriori.

IRPF en los alquileres

En el caso de que tengas una vivienda en alquiler deberás declarar el ingreso en la declaración del IRPF a Hacienda al ser un rendimiento de capital inmobiliario.

Hasta ahora, el propietario con que reflejara en la declaración que tenía una vivienda alquilada se podía deducir el 60% del rendimiento que te generaba ese alquiler. Sin embargo, con la nueva ley si no has declarado todos los ingresos, aunque sea porque te has equivocado, no podrás aplicarte la reducción del 60%.

En el caso de que seas propietario de más de 10 viviendas en alquiler, a partir de ahora no podrás deducirte el 60% del IRPF de ninguna manera.

El beneficio fiscal por herencia se mantiene

La nueva ley mantiene el beneficio fiscal de los pactos sucesorios (es decir la posibilidad de donar una vivienda como anticipo de la herencia futura) que repercuten sobre el IRPF, aunque solo si el inmueble no se transmite en los cinco primeros años tras la adquisición. Así, en el caso de que el inmueble se venda antes de ese periodo de tiempo, se tendrá que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no por el IRPF.

Todos estos cambios fiscales previsiblemente entrarán en vigor en 2022 después de la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado, suponiendo un cambio para los propietarios o futuros propietarios de viviendas, así que te recomendamos estar atento a estas novedades fiscales para no tener sorpresas en las próximas liquidaciones y pagos de impuestos.

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08 de noviembre de 2021