Contrato de arras: ¿Qué pasa si no te conceden la hipoteca?

¿Qué es un contrato de arras?

Se trata de un documento que recoge el acuerdo privado entre dos partes, un vendedor de un inmueble y un comprador interesado, previo a la compraventa final. A través de él, ambas partes se comprometen a llevar a cabo la transacción de la propiedad dentro de un plazo concreto. El comprador entrega, como señal, un importe determinado llamado arras. El vendedor, por su parte, se compromete a reservar el inmueble durante el tiempo acordado y a entregarlo en perfectas condiciones una vez recibido el precio de venta pactado.

La importancia práctica de este documento es enorme porque recoge el contenido que se incluirá en la escritura pública de la compraventa. Por lo tanto, contempla las condiciones de compra y venta, así como las consecuencias y penalizaciones en caso de incumplimientos.

En buena lógica, incluye necesariamente estas informaciones:

• Datos personales de ambas partes.
• Identificación y descripción de la propiedad.
• Precio final y forma de pago.
• Arras entregadas. O sea, qué cantidad se ha acordado, y entregado, como anticipo o señal, la cual será descontada después del precio final.
• Plazo de tiempo establecido para formalizar la compraventa y su contrato.
• Obligación de firmar el contrato en escritura pública.
• Asignación de los distintos gastos de la compraventa.
• Firmas de los implicados.

Un compromiso irrenunciable

Este contrato es más que un anticipo o señal en una compraventa inmobiliaria. Refleja un acuerdo final y concreta un compromiso definitivo ente las partes que lo firman.

Así, la entrega de las arras y la firma del contrato representan ese acuerdo total alcanzado. El comprador va a adquirir la casa en las condiciones pactadas y el vendedor tendrá que venderla en esos términos, incluso si recibe una oferta superior o cambia de opinión por motivos personales.

Es, a todos los efectos, un precontrato de compraventa. Tiene plena validez legal en cualquier caso, incluso si no lo has firmado ante notario. Ambas partes están obligadas a su cumplimiento pase lo que pase.

El compromiso alcanzado es doble y bidireccional:

• El vendedor reserva el derecho de compra de la propiedad a la otra parte y se compromete a entregarla en las condiciones definidas.
• El comprador va a abonar el dinero fijado en el contrato a cambio del inmueble.

¿Qué ocurre cuando se incumple el contrato de arras?

Sea cual sea la parte que incumple lo pactado, existen dos modos de reclamar la penalización correspondiente:

• De manera extrajudicial. El punto de partida es enviar un burofax a la parte contraria instando a cumplir el contrato de arras firmado. Si no da resultado, habrá que solicitar un acto de conciliación para exigir lo acordado.
• De forma judicial. Si no queda otro remedio, la demanda judicial es el camino adecuado. Necesitarás contar con un abogado, pero la razón legal está de tu parte: el contrato de arras siempre tiene que cumplirse.

¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?

Salvo en los casos en los que en el propio contrato de arras se indique expresamente que se devuelvan si no se concede la hipoteca, en general no hay vuelta atrás. Si no te conceden la hipoteca pierdes las arras, te guste o no. Ten en cuenta que un contrato de arras no es un mero anticipo de buena voluntad, como hemos mencionado previamente. En él consta de manera expresa que ese importe pagado es a cuenta del precio total establecido y que se abona en concepto de arras. Es la garantía para ambas partes de que la compraventa va a llevarse a cabo.

Las consecuencias de un incumplimiento están claramente definidas en la naturaleza de este contrato:

1. Si el comprador es quien incumple el acuerdo, pierde el dinero aportado como señal o arras.
2. Si el vendedor decide incumplir su compromiso, devolverá al comprador la cantidad recibida por duplicado.

Es solamente una cuestión de procedimiento y de tiempo cómo se exigirán esos ajustes cuando se da un incumplimiento.

Es fundamental, eso sí, que conste en el documento que la cantidad intercambiada lo ha sido con carácter penal o penitencial.

En resumen, debes leer y comprender perfectamente todos los aspectos incluidos en los contratos de arras que firmes. De nada sirve alegar ignorancia a posteriori, por lo que asegúrate antes de dar tu visto bueno de que ese documento legal responde exactamente a tus intereses. Y si lo firmas a modo de contrato de arras de pleno compromiso, debes tenerlo todo absolutamente claro y estar decidido al ciento por ciento. Por cierto, ¿necesitas buenos consejos para comprar una vivienda?