Alquiler con opción a compra: qué es y por qué te puede interesar

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Si estás pensando en comprar una vivienda en un futuro, el alquiler con opción a compra podría ser una opción interesante. Lo primero que necesitas saber es en qué consiste.

Se trata de una alternativa a medio camino entre alquilar y comprar que te permite vivir de alquiler, pero con la posibilidad de adquirir la casa transcurrido un plazo acordado con el propietario. 

Además de las mensualidades del alquiler, se suele pagar una cantidad inicial a modo de señal, que suele ser de entre un 5% y un 10% del precio final de la vivienda. Es como una garantía de tu intención de compra. Si finalmente no compras la vivienda, la pierdes; si la compras, esa prima se te descontará del precio de compraventa, así como el total o una parte de las mensualidades del alquiler, según lo pactado en el contrato. 

Para ello, tú y el arrendador (el propietario actual de la vivienda), deberéis establecer por contrato las condiciones del alquiler y de la futura compraventa.

¿Qué debe incluir el contrato de alquiler con opción a compra? 

La clave de alquilar con opción a compra está en las condiciones que se pacten. Por lo que respecta al alquiler, se regula por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y la compraventa, por el Código Civil. Aunque la modalidad del contrato con opción a compra no está expresamente regulada, sí se menciona en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. 

Te contamos algunos de los detalles que deberías tener en cuenta.

Respecto al alquiler de la vivienda

Tiene que quedar bien especificado: 

• El periodo de tiempo que podrás estar en la vivienda como arrendatario. 
• La renta mensual y otras cantidades que debe pagar el arrendatario.
• Derechos y obligaciones de ambas partes habituales en los contratos de alquiler.

Respecto a la opción a compra

Además, deberá contemplar: 

• La opción de compra de la vivienda. 
• El precio de compraventa de la vivienda y el plazo para ejercerla.
• La prima. Aunque no es obligatoria, es habitual que se incluya. Es conveniente dejar claro por contrato si esta se descuenta del precio de compraventa y en qué condiciones.
• Si las rentas mensuales del alquiler se restarán del precio de compraventa en su totalidad o en una parte.

Dada la complejidad de estos contratos, lo recomendable es pedir asesoramiento experto antes de firmar ningún documento. 

Cuál es la duración de un alquiler con derecho a compra

Por lo general, estos contratos tienen la misma duración que un contrato de alquiler normal, es decir, se establecen contratos anuales que se renuevan cada año de forma automática durante 5 años, plazo que podrá extenderse tres años más. Esta duración puede ampliarse si el propietario y el inquilino así lo desean.

¿Cuándo puedo ejercer el derecho a compra?

Podrás ejercer tu derecho a compra de la vivienda dentro del plazo pactado para el alquiler y siempre que te encuentres al corriente de todas las obligaciones recogidas en el contrato. 

Recuerda que tienes preferencia ante cualquier otro posible comprador y que el arrendador y propietario deberá respetar el precio de venta fijado en el contrato incluso si recibe una oferta por un importe superior.

¿Es obligatorio comprar la casa?

Puede ser que finalmente no te venga bien comprar la casa o simplemente que tus necesidades hayan cambiado y prefieras buscar otra vivienda. En ese caso, no te preocupes, no tienes la obligación de comprar la casa, aunque podrías perder la cantidad abonada en concepto de prima en función de lo que tú y el propietario hayáis pactado.

¿Y si quiero comprar la casa antes de terminar el alquiler?

Puedes acortar el alquiler y comprar la vivienda antes si te lo puedes permitir y si así lo habéis pactado. Haz números para saber si puedes. Por otro lado, también puedes alargar el alquiler con opción a compra pero, al tratarse de un nuevo contrato, las condiciones podrían cambiar.

¿Puede echarse atrás el propietario y no venderte la casa?

El propietario debe respetar tu derecho a ejercer la opción a compra dentro del plazo recogido en el contrato. Eso sí, durante ese tiempo tienes que cumplir con el pago del alquiler y el resto de tus obligaciones como inquilino.

Por otro lado, una vez transcurrido el primer año del contrato, este podría cancelarse si el propietario o alguno de sus familiares de primer grado necesita la casa para su uso como primera vivienda, te avise con al menos dos meses de antelación y esta posibilidad se haya previsto expresamente en el contrato. 

En caso de que sea el propietario quien decida no vender la vivienda, habrá que atender a lo que se haya pactado, que habitualmente es devolverle al inquilino la prima abonada inicialmente como señal.

¿Qué gastos tiene un alquiler con opción a compra?

Aunque ya hemos avanzado algunos de los gastos habituales en los contratos de alquiler con opción a compra, los repasamos.

Gastos del alquiler

• Fianza. Por ley, en los contratos de alquiler de vivienda habitual, es obligatorio que el inquilino abone una fianza equivalente a un mes de renta. Se devuelve al finalizar el alquiler si la casa se encuentra en las mismas condiciones o cuando el inquilino compra la casa. Es posible que el arrendador pida una garantía adicional, como que cuentes con un fiador o abones dos meses más de renta. 
• Renta mensual y otros gastos a cargo del arrendatario durante el período de alquiler acordados con el propietario.
• Gastos de formalización del alquiler. En este caso, es el propietario y arrendador quien deberá asumir gastos como los honorarios de la inmobiliaria o la redacción del contrato.

Gastos de la compra

• La prima. Recuerda que puedes pactarla en el contrato.
• Precio de la vivienda. Será el importe que hayáis acordado al inicio del contrato, menos la prima y las mensualidades o un porcentaje de las mismas en función de lo que hayáis pactado.
• Otros gastos. Como comprador, deberás pagar los impuestos derivados de la compra de la vivienda, gastos notariales, gestorías…, que, por lo general, suman alrededor de un 10% del precio total de la vivienda. En el caso del vendedor, tendrá que asumir el pago de los gastos habituales de la venta de un inmueble, como la plusvalía municipal, entre otros. 

¿Puedo pedir una hipoteca para comprar una vivienda en alquiler con opción a compra? 

Sí, si optas por un alquiler con opción a compra y finalmente te quedas con la vivienda, puedes solicitar una hipoteca para afrontar el pago. Y no solo puedes, sino que podría ser más fácil conseguir financiación. Al descontar la prima y al menos una parte de las mensualidades, el importe de la hipoteca será menor. Por tanto, también serán menores los intereses y el tiempo de devolución del préstamo.

Si te gustaría comprar una vivienda en un futuro, pero ahora no es el momento, el alquiler con opción a compra podría ser una opción para ti. Irás invirtiendo al menos una parte de las mensualidades del alquiler, conocerás la casa de primera mano y, si cumples con los requisitos habituales, podrás financiar la compra en el caso de que lo necesites.