¿Estás valorando firmar un alquiler con opción a compra? Te contamos qué debes analizar tanto si eres inquilino y futuro comprador como si eres propietario de la vivienda.
El alquiler con opción a compra está ganando cada vez más adeptos. Si ya sabes en qué consiste, es hora de analizar los pros y contras para el inquilino y el arrendador de esta opción que combina el alquiler y la posible compra de una vivienda.
Esta fórmula se caracteriza principalmente por:
Si quieres saber más detalles, te contamos más en este artículo sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra.
¿Te preocupa estar “tirando el dinero” si vives de alquiler? ¿Aunque ahora no puedas, te gustaría tener algún día tu propia vivienda? Te contamos algunos argumentos a favor del alquiler con opción a compra si eres inquilino.
Lo habitual es que al menos una parte del dinero de los años de alquiler se descuente del precio de venta si acabas comprando.
Puede ser una buena alternativa si tienes capacidad para afrontar el pago de las mensualidades, pero no cuentas con ahorros suficientes para la entrada y no puedes pedir aún una hipoteca.
Con el alquiler con opción a compra, vas invirtiendo en tu futura casa mientras dejas para más adelante el pago de una parte importante del precio. Si, por ejemplo, tienes perspectivas de mejorar tus ingresos en los próximos años, esta opción puede darte cierto margen.
Al posponer la compra, también puedes invertir una parte de tu dinero mientras dure el alquiler y, si consigues una buena rentabilidad, destinar las ganancias a la compra.
Antes de comprar una casa es normal que te asalten muchas dudas. ¿Y si no estás a gusto? ¿O cambian tus necesidades en los próximos años? ¿O el inmueble tiene defectos que no se apreciaban a simple vista? ¿O no congenias con los vecinos? Si primero vives de alquiler, conocerás la vivienda y tendrás una visión completa de si se ajusta a su valor y se adapta a todas tus necesidades. Si es así, puedes ejercer tu derecho a la compra.
El precio de compraventa está pactado y no varía. Está recogido en el contrato, por lo que los aumentos de precios en el mercado de la vivienda no te afectarán.
El alquiler con derecho a compra podría facilitarte el acceso a una hipoteca si finalmente decides comprar la vivienda. Por un lado, podrás demostrarle al banco tu capacidad de pago mensual y, por otro, la cantidad que necesitarás financiar será menor. Por tanto, también serán menores los intereses, que se calculan sobre el importe de la hipoteca, y podrás devolver el préstamo en un plazo menor.
Como en cualquier otro arrendamiento, puedes solicitar ayudas al alquiler, aunque tendrás que cumplir ciertos requisitos. Puedes consultar las opciones disponibles en el Ministerio de Vivienda, tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento.
Antes de tomar una decisión, ten en cuenta también posibles inconvenientes:
Debes tener un mínimo de ahorros para afrontar la prima, que suele situarse entre el 5 y el 10% del precio de compraventa. Si compras la casa, lo habitual es que se descuente del precio de la vivienda; si no la compras o no cumples con tus obligaciones en los pagos, es posible que la pierdas.
En cuanto al importe del alquiler, suele ser un poco más alto que el precio medio del mercado. A veces se pacta el descuento de la totalidad de las mensualidades del precio de compra, pero puede acordarse que solo se descuente un porcentaje de las rentas, por lo que no estarías invirtiendo todo lo que pagas por el alquiler en la futura compra.
Al igual que no te afectarán las subidas de los precios, tampoco lo harán si estos bajan. Como futuro comprador, el alquiler con opción a compra puede que no te interese, ya que podrías pagar un precio más alto en relación con el mercado.
El alquiler con opción a compra también tiene ventajas y desventajas para los propietarios de viviendas. Estas son algunas de ellas:
El inquilino es también el posible comprador de la vivienda en un futuro, por lo que probablemente pondrá más de su parte para mantener adecuadamente el estado del inmueble.
Aunque probablemente muchos propietarios preferirían vender directamente la vivienda, es una forma de darle una salida más rápida. Así, recibirá una serie de ingresos hasta que llegue el momento de la venta.
Por un lado, se asegura como mínimo la prima, que suele ser una cantidad importante; por otro, cobrará cada mes el alquiler. Si este se descuenta totalmente, podrá acordar con el inquilino una cuota más alta. También podrá pactar que se descuente solo una parte de las mensualidades del precio final o incluso que el porcentaje se vaya reduciendo cada año.
La opción a compra supone un mayor compromiso por parte del inquilino en sus obligaciones y le da al propietario cierta protección ante posibles impagos. Si el arrendatario incumple con su obligación de pago, perdería el derecho a ejercer la compra.
El alquiler con opción a compra es una forma de asegurarse un precio de venta cuando se prevé una bajada de precios en el mercado inmobiliario.
Los propietarios de viviendas en alquiler para uso residencial pueden deducirse en el IRPF hasta el 50% de la diferencia entre ingresos y gastos por alquiler (el 60% para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023).
En cuanto a los posibles inconvenientes para el propietario, estos son los principales:
Esto puede ser una desventaja si el propietario de la vivienda necesita liquidez para afrontar grandes gastos y no es suficiente con la prima y las rentas mensuales.
Lo que supone una de las mayores ventajas para el futuro comprador podría ser la mayor desventaja para el vendedor. Al estar pactado al inicio del contrato, el precio de venta no puede cambiarse si aumenta el valor del inmueble.
El inquilino tiene la opción preferente de compra. Durante la vigencia del contrato, el propietario no podrá vender la vivienda a otro comprador, aunque reciba una oferta económica mejor.
La incertidumbre es un punto en contra si el propietario cuenta con vender la vivienda en el plazo acordado. El inquilino podría no ejercer su derecho a la compra. Eso sí, el arrendador no tendría que devolver la prima inicial si así se ha pactado.
Para el vendedor, puede ser una opción menos favorable a nivel fiscal respecto a la venta directa. En la declaración de la renta, la venta tributa en la base del ahorro, mientras que la prima por la opción a compra y el alquiler tributan en la base general del IRPF, donde se aplican tipos más altos.
Después de analizar las ventajas y desventajas, ¿te decides por el alquiler con opción a compra?