Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra está ganando cada vez más adeptos. Si ya sabes en qué consiste, es hora de analizar los pros y contras para el inquilino y el arrendador de esta opción que combina el alquiler y la posible compra de una vivienda.

Esta fórmula se caracteriza principalmente por: 

• La firma de un contrato que incluya el alquiler y las condiciones de compraventa.
• Una prima inicial que paga el inquilino y que se suele descontar del precio final de compra.
• El descuento de la totalidad o una parte de las mensualidades de alquiler, según lo pactado en contrato.

Si quieres saber más detalles, te contamos más en este artículo sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra.

Principales ventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

¿Te preocupa estar “tirando el dinero” si vives de alquiler? ¿Aunque ahora no puedas, te gustaría tener algún día tu propia vivienda? Te contamos algunos argumentos a favor del alquiler con opción a compra si eres inquilino.

Una inversión para el futuro

Lo habitual es que al menos una parte del dinero de los años de alquiler se descuente del precio de venta si acabas comprando. 

Puede ser una buena alternativa si tienes capacidad para afrontar el pago de las mensualidades, pero no cuentas con ahorros suficientes para la entrada y no puedes pedir aún una hipoteca.

Más tiempo para ahorrar

Con el alquiler con opción a compra, vas invirtiendo en tu futura casa mientras dejas para más adelante el pago de una parte importante del precio. Si, por ejemplo, tienes perspectivas de mejorar tus ingresos en los próximos años, esta opción puede darte cierto margen. 

Al posponer la compra, también puedes invertir una parte de tu dinero mientras dure el alquiler y, si consigues una buena rentabilidad, destinar las ganancias a la compra. 

Ya conoces la vivienda que vas a comprar

Antes de comprar una casa es normal que te asalten muchas dudas. ¿Y si no estás a gusto? ¿O cambian tus necesidades en los próximos años? ¿O el inmueble tiene defectos que no se apreciaban a simple vista? ¿O no congenias con los vecinos? Si primero vives de alquiler, conocerás la vivienda y tendrás una visión completa de si se ajusta a su valor y se adapta a todas tus necesidades. Si es así, puedes ejercer tu derecho a la compra. 

El precio de compra no sube

El precio de compraventa está pactado y no varía. Está recogido en el contrato, por lo que los aumentos de precios en el mercado de la vivienda no te afectarán.

Mayores facilidades para conseguir tu hipoteca

El alquiler con derecho a compra podría facilitarte el acceso a una hipoteca si finalmente decides comprar la vivienda. Por un lado, podrás demostrarle al banco tu capacidad de pago mensual y, por otro, la cantidad que necesitarás financiar será menor. Por tanto, también serán menores los intereses, que se calculan sobre el importe de la hipoteca, y podrás devolver el préstamo en un plazo menor. 

Ayudas al alquiler

Como en cualquier otro arrendamiento, puedes solicitar ayudas al alquiler, aunque tendrás que cumplir ciertos requisitos. Puedes consultar las opciones disponibles en el Ministerio de Vivienda, tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento.

Principales desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

Antes de tomar una decisión, ten en cuenta también posibles inconvenientes:

La prima

Debes tener un mínimo de ahorros para afrontar la prima, que suele situarse entre el 5 y el 10% del precio de compraventa. Si compras la casa, lo habitual es que se descuente del precio de la vivienda; si no la compras o no cumples con tus obligaciones en los pagos, es posible que la pierdas.

Alquiler más alto

En cuanto al importe del alquiler, suele ser un poco más alto que el precio medio del mercado. A veces se pacta el descuento de la totalidad de las mensualidades del precio de compra, pero puede acordarse que solo se descuente un porcentaje de las rentas, por lo que no estarías invirtiendo todo lo que pagas por el alquiler en la futura compra. 

El precio de compra no baja

Al igual que no te afectarán las subidas de los precios, tampoco lo harán si estos bajan. Como futuro comprador, el alquiler con opción a compra puede que no te interese, ya que podrías pagar un precio más alto en relación con el mercado. 

Principales ventajas del alquiler con opción a compra para el propietario

El alquiler con opción a compra también tiene ventajas y desventajas para los propietarios de viviendas. Estas son algunas de ellas:

Mejor mantenimiento

El inquilino es también el posible comprador de la vivienda en un futuro, por lo que probablemente pondrá más de su parte para mantener adecuadamente el estado del inmueble.

Liquidez sin renunciar a la venta

Aunque probablemente muchos propietarios preferirían vender directamente la vivienda, es una forma de darle una salida más rápida. Así, recibirá una serie de ingresos hasta que llegue el momento de la venta.

Por un lado, se asegura como mínimo la prima, que suele ser una cantidad importante; por otro, cobrará cada mes el alquiler. Si este se descuenta totalmente, podrá acordar con el inquilino una cuota más alta. También podrá pactar que se descuente solo una parte de las mensualidades del precio final o incluso que el porcentaje se vaya reduciendo cada año.

Mayor compromiso del inquilino en los pagos

La opción a compra supone un mayor compromiso por parte del inquilino en sus obligaciones y le da al propietario cierta protección ante posibles impagos. Si el arrendatario incumple con su obligación de pago, perdería el derecho a ejercer la compra.

Asegurar el precio de venta

El alquiler con opción a compra es una forma de asegurarse un precio de venta cuando se prevé una bajada de precios en el mercado inmobiliario.

Ayudas al alquiler

Los propietarios de viviendas en alquiler para uso residencial pueden deducirse en el IRPF hasta el 50% de la diferencia entre ingresos y gastos por alquiler (el 60% para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023). 

Principales desventajas del alquiler con derecho a compra para el propietario

En cuanto a los posibles inconvenientes para el propietario, estos son los principales:

No se recibe todo el dinero a la vez

Esto puede ser una desventaja si el propietario de la vivienda necesita liquidez para afrontar grandes gastos y no es suficiente con la prima y las rentas mensuales. 

El precio de la vivienda podría bajar

Lo que supone una de las mayores ventajas para el futuro comprador podría ser la mayor desventaja para el vendedor. Al estar pactado al inicio del contrato, el precio de venta no puede cambiarse si aumenta el valor del inmueble.

No se puede vender ante una oferta mejor

El inquilino tiene la opción preferente de compra. Durante la vigencia del contrato, el propietario no podrá vender la vivienda a otro comprador, aunque reciba una oferta económica mejor.

El inquilino podría no comprar la casa

La incertidumbre es un punto en contra si el propietario cuenta con vender la vivienda en el plazo acordado. El inquilino podría no ejercer su derecho a la compra. Eso sí, el arrendador no tendría que devolver la prima inicial si así se ha pactado.

Fiscalidad

Para el vendedor, puede ser una opción menos favorable a nivel fiscal respecto a la venta directa. En la declaración de la renta, la venta tributa en la base del ahorro, mientras que el alquiler tributa en la base general del IRPF, donde se aplican tipos más altos.

Después de analizar las ventajas y desventajas, ¿te decides por el alquiler con opción a compra?