¿Qué es y cómo se lleva a cabo la subrogación de hipoteca entre particulares?
A la hora de la transmisión de una vivienda sobre la que pesa una hipoteca, pueden darse diferentes situaciones: si el comprador no necesita una hipoteca, la opción más clara es que el vendedor cancele su hipoteca con el importe de la venta. Pero si el comprador va a necesitar un préstamo hipotecario, podría tener la opción de subrogarse a la hipoteca del vendedor.
¿En qué consiste subrogar la hipoteca a otra persona?
La subrogación es una figura jurídica a través de la que una persona asume en una relación jurídica la posición que tenía otra. Esto, aplicado al caso que estamos tratando, supone traspasar la hipoteca a otro.
A todos los efectos, el anterior deudor deja de serlo por haber transferido la obligación de pago y el resto de las obligaciones anexas a la escritura de préstamo hipotecario a quien ha adquirido la vivienda.
Así, en el caso de que seas vendedor, te permite transmitir tu vivienda sin tener que hacer frente al pago de las cantidades que queden pendientes del préstamo hipotecario. Y si eres el comprador, te facilita el acceso a una vivienda con menos gastos asociados, ahorrándote costes como la comisión de apertura.
¿Qué hay que hacer para traspasar la hipoteca?
La subrogación de una hipoteca entre particulares es un negocio jurídico en el que intervienen varias personas y entidades y al que se llega siempre por acuerdo entre todas las partes.
En primer lugar, el vendedor y el comprador deben llegar a un acuerdo que implique que el nuevo propietario se va a hacer cargo de la deuda que está pendiente con la entidad bancaria. Después hay que comunicar la situación al banco.
Este hará un análisis de solvencia y de riesgos del comprador y determinará si es posible o no subrogar la hipoteca a esa persona. En caso de que llegue a la conclusión de que no conviene el cambio, comprador y vendedor tendrán que buscar otra alternativa para traspasar el inmueble. Lo más lógico en estos casos es que el vendedor utilice el dinero dado por el futuro propietario para amortizar las cantidades pendientes de pago. Si el dinero recibido no es suficiente, el resto de la deuda quedará como un crédito personal que tendrá que seguir abonando.
Si el banco no se opone a la modificación del titular en el préstamo hipotecario, la gestión es sencilla. La gestión se hará en la entidad financiera y en el momento de la firma ante notario de la compraventa se firmará también el cambio de titularidad de la hipoteca. A partir de ese momento, el propietario original queda totalmente liberado de las obligaciones con el banco derivadas del préstamo que contrató en su día.
Ventajas de la subrogación de hipoteca entre particulares
La primera gran ventaja de esta fórmula es que permite llevar a cabo fácilmente la venta de un inmueble sobre el que pesa una hipoteca. Además, le ahorra al vendedor gastos y comisiones como la de amortización anticipada.
En el caso del comprador, este se ahorra gastos asociados a la contratación de un préstamo hipotecario como la comisión de apertura y la tasación.
¿Hay margen para la negociación?
Una cuestión que genera bastantes dudas entre los compradores es si, al optar por la subrogación, van a poder negociar las condiciones del préstamo con el banco.
Lo normal es que se quede con él tal y como el vendedor lo firmó en su momento. Sin embargo, cada vez es más común que los bancos ofrezcan cierto margen de negociación cuando hay una subrogación. Lo que se busca con ello es establecer unas condiciones que sean más beneficiosas para todos los implicados.
En algunos casos, esta renegociación de las condiciones puede dar lugar al paso de una hipoteca con tipo de interés variable a una con tipo de interés fijo.
En resumen, la subrogación de hipoteca entre particulares es una operación sencilla y muy frecuente. Tenla presente si estás pensando en adquirir una nueva vivienda y está hipotecada.
