¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por la venta de un piso?

¿Cuánto debes pagar de plusvalía municipal y cómo se calcula?

Primeramente, queremos resaltar que solo se aplica esta tasa cuando tienes ganancias patrimoniales de una venta, pero nunca si hay pérdida. También se paga cuando se recibe un inmueble en herencia o donación. Para calcularla, deberás tener en cuenta los factores que citamos:

• Cuándo adquiriste el inmueble y en qué fecha lo vendiste, contando los años que existen entre las dos fechas.
• El valor catastral del suelo del inmueble.
• La revalorización del citado suelo en el transcurso de los años en los que has sido propietario.
• El gravamen impuesto por tu ayuntamiento.
• Las bonificaciones sobre el impuesto, en el caso de haberlas.

Cálculo de plusvalía

A partir de noviembre de 2021, el Estado ha diseñado una nueva fórmula para calcular esta tasa municipal, entre otras que has de abonar. Para ello, deberás aplicar el impuesto municipal, otorgado por tu ayuntamiento, a la base imponible. La modificación del Gobierno de España tiene lugar en el cálculo de este último concepto, y para que puedas calcularlo adecuadamente existen dos posibilidades como propietario:

• Con la plusvalía real, que se calcula a partir de la diferencia entre el valor de adquisición de tu inmueble y el valor de la venta. Debes tener en cuenta que el porcentaje máximo a pagar es del 30%.
• Con el cálculo objetivo, en el que deberás demostrar que la plusvalía es menor que la calculada. Esto te permitirá ahorrar dinero, ya que el nuevo sistema se ha adaptado a la constante evolución del sector inmobiliario y tiene en cuenta la pérdida de valor por antigüedad de algunos tipos de inmuebles.

Por tanto, la base imponible resultará de multiplicar el valor catastral, al iniciar la obligación tributaria, y los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento. Esta cifra no podrá superar la indicada por el Estado, aunque los consistorios sí podrán corregir a la baja hasta en un 15% en función de la situación del municipio. Pero, ¿cuáles son estos coeficientes? Los listamos:

• Si vendes el piso en menos de un año, será de 0,14.
• En 2 años, de 0,15.
• En 3 años, de 0,16.
• En 4 o 5 años, de 0,17.
• En 6 años, de 0,16.
• En 7 años, de 0,12.
• En 8 años, de 0,10.
• En 9 años, de 0,09.
• Si han pasado 10, 11, 12 o 13 años, bajará a 0,08.

Pasado este tiempo, el coeficiente subirá de nuevo, gradualmente:

• En 14 años, será de 0,1.
• En 15 años, de 0,12.
• En 16 años, de 0,16.
• En 17 años de 0,2.
• En 18 años, de 0,26.
• En 19 años o más, de 0,36.

¿Cuándo no tienes que pagar la plusvalía municipal?

Tal y como ya hemos mencionado anteriormente, en el caso de que no obtengas ganancias o incluso tengas pérdidas, no tendrás que abonar esta tasa. Eso sí, para demostrar que no es necesario abonar el importe en estas circunstancias, será necesario que aportes los títulos que documenten la transmisión y adquisición, además de hacer la declaración correspondiente en los órganos competentes. También estarás exento de pagar este impuesto en los siguientes casos:

• Si la transmisión de la vivienda se hace entre cónyuges, bien a favor de la sociedad común, bien en pago de su haber común como matrimonio o bien a favor de tus descendientes en cumplimiento de alguna sentencia, como las de divorcio.
• Si el inmueble es patrimonio histórico-cultural o está declarado de interés cultural y tú, como propietario, puedes acreditar que te has responsabilizado de las reformas para su mejora.
• Si es una entidad concreta del Estado o de una Comunidad Autónoma, municipio, institución benéfica o entidad local.

¿Cuándo deberás pagar el impuesto de plusvalía municipal?

En los casos en los que obtengas ganancia patrimonial, bien por vender, heredar o donar un inmueble, como sujeto pasivo deberás abonar esta tasa. No obstante, este sujeto será una persona u otra en función del caso:

• Si la transmisión se realiza al vender la vivienda, será el vendedor quien deberá hacerse cargo, aunque en algunas situaciones se llega a un acuerdo entre ambas partes para determinar quién pagará el impuesto. En caso de que la tasa se quede sin abonar, las administraciones reclamarán a quien figure como sujeto pasivo; es decir, al vendedor.
• Si el vendedor no es residente en España, el pago deberá realizarlo el comprador.
• En los casos de herencia o donación, deberá abonar la tasa el heredero.

Esperamos que con la información facilitada puedas prever más fácilmente cuánto se paga por plusvalía municipal en caso de que te decidas a vender tu vivienda, o si heredas o recibes una en donación. Es importante, en estos casos, saber quién paga plusvalía municipal y quien, por el contrario, está exento.