¿Qué pasa si no registro una propiedad a mi nombre?

¿Por qué no se registran las viviendas? Principales motivos

La mayor parte de las viviendas se encuentran inmatriculadas en el Registro de la Propiedad. Es decir, están registradas en él. Es la situación más deseable.

Ahora bien, también hay situaciones por las que en el Registro de la Propiedad no constan inscritas las viviendas o, aun estando inmatriculadas, no figuran los verdaderos propietarios como titulares de estas. Aquí te relacionamos algunos de los motivos más habituales por las que algunos inmuebles se quedan sin registrar o sin reflejar sus titulares, lo que deja a estas fincas en un limbo legal preocupante. Estos son los principales, toma nota:

• Construcción irregular o edificación sin permisos ni licencias oportunas.
• Litigios por herencias con desencuentros en la titularidad de la vivienda o del terreno.
• Deseo de ahorrar costes registrales y notariales.
• Ignorancia: el propietario cree que es suficiente con comunicar el cambio de titularidad en el catastro y en el Ayuntamiento para que giren el IBI.

Todas estas circunstancias pueden dar problemas a corto o largo plazo, por lo que es recomendable dejarlo todo perfectamente inscrito.

Registro de la Propiedad: qué es y cómo hacerlo

Cuando hablamos del Registro Público de la Propiedad nos referimos a una institución pública que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Es decir, se hacen constar los bienes inmuebles que hay en un lugar, los derechos y las cargas como hipotecas o embargos que pesan sobre los mismos, si se ha iniciado algún procedimiento judicial que pudiera afectar a la vivienda entre otra información relevante. Además, se encarga de publicar el nombre de sus titulares si éstos lo han comunicado y solicitado la inscripción a su nombre.

El procedimiento para registrar la vivienda es, en realidad, sencillo. Su coste medio suele oscilar entre los 600 y los 1000 euros, en función del valor del bien asignado en la escritura.

Los cuatro pasos para llevar a cabo el registro son:

1. Hay que pedir al notario una copia autorizada de la escritura de transmisión de la titularidad (compraventa o aceptación y adjudicación de herencia, por ejemplo).
2. Pagar en la comunidad autónoma donde radica el bien el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
3. Abonar la plusvalía municipal al Ayuntamiento donde se ubica la finca.
4. Presentar toda esta documentación en el Registro de la Propiedad, de forma presencial u online, para solicitar el cambio de titularidad de la finca.

En un plazo que generalmente es inferior a un mes se registra la escritura y, de ese modo, quedará perfectamente actualizada la información sobre tu vivienda hasta que se produzca otro cambio de titularidad.

Problemas generados por la falta de registro

Enumeramos a continuación las consecuencias negativas que se derivan para el propietario del inmueble que ha decidido no registrarlo. Como vas a comprobar enseguida, es preferible que no sea tu caso:

1. Indefinición jurídica. Al no constar públicamente la titularidad, el verdadero propietario está expuesto e indefenso ante las circunstancias que pueden derivarse de ello como, por ejemplo, que el titular registral vendiera la finca a un tercero o que se anotaran cargas (embargos o hipotecas) sobre la vivienda cuyo deudor sería el titular registral y no el verdadero propietario.
2. Dificultad para vender. Siempre va a resultarle más difícil transmitir el inmueble porque le será complicado demostrar que realmente es su propietario. Además, el tipo de público interesado en estas transacciones es más reducido y menos fiable. No obstante, en caso de encontrar un comprador en esta situación registral anómala, habrá que inscribir igualmente la titularidad a nombre del vendedor para que se dé el denominado “tracto sucesivo”, es decir, que figuren todas las transmisiones o actos de disposición que se han realizado sobre la finca, sin que exista una ruptura en la cadena y falte un eslabón de la misma.
3. Sin posibilidad de hipoteca. Nunca se conceden préstamos hipotecarios con la garantía de viviendas que no estén inmatriculadas en el Registro de la Propiedad o que, estándolo, no figuran a nombre del solicitante de la hipoteca.

¿Y qué ocurre si compras una vivienda que no está registrada?

Por lo que hemos visto en el apartado anterior, hay que evitar esta situación porque es más que probable que te saldrá más caro. Los costes de inscripción que deberán asumirse serán dobles (o superiores): los de la inscripción a nombre del vendedor y la inscripción a tu nombre.

Si el vendedor no ha inscrito la finca en su momento a su nombre, es posible que no quiera hacerlo tampoco ahora, en cuyo caso tú tendrías que asumir ese coste, además de todos los trámites que pueden ser largos y complicados, teniendo que recabar información que es posible que no esté a tu alcance (escrituras previas de compraventa o de herencia, por ejemplo). Incluso si has pactado un precio más económico porque no estaba registrada, es muy posible que acabes pagando mucho más, corriendo, además, el riesgo de no poder inscribirla finalmente a tu nombre.

Como habrás deducido, hacer las cosas bien desde el primer momento es la mejor alternativa. Ya sabes qué pasa si no registras la vivienda a tu nombre: más pronto que tarde acaba generando perjuicios, molestias y costes adicionales. Tanto si vas a comprar tu primera vivienda como si ya tienes experiencia en la adquisición de inmuebles, solicita siempre al Registro de la Propiedad el cambio de titularidad desde el principio.