¿En qué se diferencia la hipoteca de la segunda vivienda?

Hipoteca para segunda vivienda: características principales

En esencia, las hipotecas para segunda vivienda no son diferentes a las de la primera vivienda. Ahora bien, sus requisitos suelen ser más exigentes. Por lo general, tienen intereses más altos, se conceden por importes inferiores y los plazos para amortizarlas también son más pequeños. Por ello, debes calcular muy bien tu situación económica para evitar encontrarte con problemas de liquidez al abonarlas.

El concepto de segunda vivienda

Todos tenemos claro, a priori, a qué nos referimos al hablar de una segunda vivienda. La casa del pueblo, la que utilizas los fines de semana, la de playa, esa que compras como inversión o el piso que adquieres para alquilarlo después y obtener rentabilidad.

Podemos distinguir dos clases de segundas viviendas:

• Vacacionales. Su uso será, como su nombre indica, en periodos festivos y de vacaciones. Puede ser en la playa, en la montaña, en un pueblo o en cualquier otro lugar.
• Como inversión. Se adquieren para sacarles rentabilidad, por lo general alquilándolos o, también, reacondicionándolos para venderlos más tarde.

Ambas opciones son igualmente consideradas por las entidades financieras al plantearse una hipoteca de segunda vivienda.

¿Qué distingue a la hipoteca para una segunda vivienda?

En términos conceptuales, la hipoteca concedida para una segunda vivienda tiene más riesgo que la de la principal. ¿Por qué razón? Básicamente, porque en caso de dificultades, siempre será prioritario pagar la hipoteca de la vivienda habitual y no de la segunda. Por lo tanto, el peligro de impago es mayor en una hipoteca para segunda vivienda.

En buena lógica, y teniendo en cuenta esto, los requisitos serán mucho más exigentes. Estas son las claves a considerar:

• Periodos de amortización inferiores. Difícilmente te serán concedidos más de 20 o 25 años para saldar tu deuda.
• Financiación inferior. Si en el caso de una primera vivienda se te puede conceder hasta el 80% del precio total, en estas ocasiones no superará el 60 o el 70%.
• Mayores intereses. Tendrás que comparar hipotecas para encontrar la más ventajosa para ti, pero sé consciente de que te saldrá más cara.
• Exigencia de un mayor ahorro. Para establecer tu solvencia, se valora como positivo contar con el 50% del importe total de la vivienda, frente al 30% requerido en una primera vivienda.

Requisitos exigibles

Como hemos explicado, los bancos van a ser mucho más estrictos a la hora de establecer tu perfil de solvencia. Solo te concederán una segunda hipoteca si:

• Tienes un nivel de ingresos elevado. No solo lo necesitas para pagar las dos hipotecas a la vez, también porque las cuotas de la segunda vivienda serán mayores al asumir un plazo de amortización menor.
• Disfrutas de un empleo estable. Es la principal garantía de que tus ingresos no mermarán en el futuro.
• Presentas garantías añadidas. A menudo, se te pedirá la vivienda habitual como garantía de que abonarás esta segunda hipoteca.

Por todo ello, además de comparar distintas opciones de hipotecas, has de ser prudente al definir qué segunda vivienda puedes permitirte. No confundas los deseos con la realidad.

¿Se pueden mantener dos hipotecas a la vez?

No lo dudes, puedes hacerlo. La pregunta que debes responderte es, si en tu caso, te conviene.

En realidad, existen tres posibilidades para contratar una hipoteca de una segunda vivienda cuando aún tienes hipotecada la primera:

1. Pides una segunda hipoteca. Es la posibilidad más evidente y sencilla, aunque no siempre la mejor. Implica pagar dos cuotas mensuales para ir devolviendo ambos créditos hipotecarios.
2. Amplías la hipoteca inicial. ¿No te habías planteado esta opción? Consiste en modificar la hipoteca de la primera vivienda para incluir en ella el nuevo capital solicitado. De esta forma, en vez de mantener dos hipotecas distintas, asumimos solamente una. Esta manera de afrontar el pago, con frecuencia, suele ser la más interesante para el prestatario. Novación es el nombre técnico de la acción que se aplica.
3. Rehipotecas la primera vivienda. Es similar a la anterior, aunque distinta. En este supuesto, cancelas la hipoteca previa y la reemplazas por una nueva por un capital superior que cubre ambas viviendas.

Por lo demás, sé consciente de que se trata de un paso (cualquiera de ellos) que implica incrementar lo adeudado y aumentar los pagos mensuales a desembolsar. Por eso, hay que tener en cuenta los gastos de cada una de las tres opciones y compararlos para elegir la que más pueda interesar.

En función de cada circunstancia personal, te interesará más contar con hipotecas fijas, mixtas o variables. En estos casos, te recomendamos recurrir a profesionales financieros de confianza y contar con un asesoramiento experto para evitar conductas excesivamente osadas al firmar una hipoteca de segunda vivienda.