Heredar una hipoteca: ¿qué se debe tener en cuenta antes de aceptar o renunciar?

Cuando se hereda una propiedad hipotecada, los herederos deberán hacerse cargo de las cuotas para la devolución del préstamo hipotecario. La excepción son aquellos casos en los que el fallecido firmó un seguro de vida vinculado a la hipoteca. Cuando ocurre, la entidad financiera suele ser la beneficiaria y el importe recibido de la compañía de seguros se utiliza para cancelar total o parcialmente (según el importe asegurado) la hipoteca, de forma que el heredero recibe la vivienda sin deudas por el préstamo dado en su día y que fue garantizado con hipoteca sobre la misma o, en su caso, con una deuda inferior a la que tenía el fallecido.

Adicionalmente, los herederos también deberán asumir los diferentes tributos, como el impuesto de sucesiones o la plusvalía municipal, así como todos los gastos relacionados con la vivienda heredada (comunidad de propietarios, suministros, etc).

Qué puedes hacer al heredar una hipoteca

La decisión última de aceptar la herencia, convertirte en heredero y asumir sus consecuencias siempre es tuya. En la práctica, si te encuentras en esta situación, puedes elegir entre varias opciones.

Aceptar la herencia

Consecuentemente, aceptas todos los bienes de la herencia y también sus cargas con lo que te comprometes a realizar los pagos derivados. Desde el mismo momento en que aceptas la herencia, pasas a ocupar la posición del fallecido y, con ello, pasas a ser deudor. Para dejarlo todo convenientemente documentado, tendrás que subrogar la hipoteca y ponerla a tu nombre. No necesitas firmar ninguna escritura adicional: el banco, para iniciar este proceso, te solicitará la escritura de aceptación de herencia y una nota simple de la vivienda hipotecada en la que ya figures como titular.

Dentro de esta opción puedes valorar vender la vivienda una vez heredada, pagados los impuestos correspondientes e inscrita en el Registro de la Propiedad a tu nombre.

No es infrecuente, por otra parte, que cuando se trata de herederos múltiples con propiedad compartida puedan surgir desencuentros. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes para la venta a un tercero o incluso que alguno o algunos de los herederos adquieran su parte del resto mediante una extinción de condominio. En caso de no llegar a un acuerdo no quedará otro remedio que acudir a la vía judicial.

Aceptar la herencia a beneficio de inventario

Es una opción menos conocida, pero ciertamente interesante. Consiste en aceptar la herencia, pero sin poner en peligro su patrimonio personal, puesto que las deudas se cancelan con los bienes heredados hasta donde estos alcancen. Una vez liquidados todos los bienes heredados, los herederos no responden con su patrimonio personal.

Es un trámite que debe llevarse a cabo ante notario. Implica presentar un inventario fiel y exacto de todos los bienes de la herencia (también las obligaciones y deudas) y su monto económico. Tanto en este caso como en el resto de opciones, lo más recomendable es contar siempre con el apoyo de un profesional como un abogado.

Puede ser una opción menos económica que el resto, porque puede implicar más gestiones, pero, por contra, tiene la ventaja de separar el patrimonio propio de las deudas de la herencia.

Renunciar a la herencia

Es otra posibilidad, mucho más frecuente de lo que parece en los tiempos actuales. El matiz importante es que no se puede renunciar solo a la propiedad hipotecada: hay que rechazar la herencia completa.

La imposibilidad de hacer frente a los pagos, más los impuestos y gastos aplicables, obliga a muchas familias a no poder aceptar la herencia de sus familiares y, con ello, desprenderse de bienes que han formado parte de su patrimonio familiar. La renuncia ha de hacerse siempre ante notario en escritura pública.

Impuestos que debes pagar cuando heredas una hipoteca

En realidad, el panorama no es demasiado diferente al que se produce cuando recibes un inmueble no hipotecado aunque hay un factor adicional para considerar y es que te encuentras con una hipoteca que tú no has elegido, por lo que debes informarte a fondo para saber si es la mejor hipoteca posible. Tras profundizar en sus características, debes decidir si la mantienes o si te conviene formalizar otra.

En cuanto a los impuestos propiamente dichos, existen tres grandes desembolsos al heredar:

• Impuesto de sucesiones. El porcentaje que hay que pagar depende de las comunidades autónomas y las diferencias son importantes pues oscilan entre el 7,6 y el 34%, según el territorio. Tienes que pagarlo en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, aunque puedes solicitar un aplazamiento lo que te supondría un coste adicional por el pago de intereses.
• Plusvalía municipal. Los Ayuntamientos aplican este impuesto cada vez que hay un cambio de titularidad en un bien. Las sanciones por impago alcanzan entre el 50 y el 150% del coste inicial. ¿Qué plazo tienes para pagar al ayuntamiento? Seis meses también desde la fecha de fallecimiento.
• Gastos extraordinarios. Son los vinculados a las diferentes gestiones necesarias, especialmente la notaría, el Registro de la Propiedad, profesionales como abogados, etc. En su caso, también aquellos costes que podrían derivarse si no te quieres subrogar en la hipoteca del fallecido y prefieres contratar otra nueva.

Llegados a este punto, ahora estás en mejores condiciones de saber qué implica heredar una hipoteca. Ten presente que siempre tienes tú la última palabra para aceptarla o rechazarla en conjunto con el resto de bienes y deudas de la herencia. Pero también que, si recibes la propiedad, deberás afrontar todas sus cargas en las condiciones que se pactaron en su día.