¿En qué consiste la extinción de condominio?

Qué es una extinción de condominio

Esta situación de propiedad compartida se da en aquellos bienes que son indivisibles, es decir, que no es posible dividir el bien en partes para repartirlos. La situación de copropiedad (varias personas son los propietarios del bien, pero esto no tiene nada que ver con una cooperativa de viviendas) se regula a través de una comunidad de bienes con una serie de derechos y obligaciones de los condueños.

Cuando uno o varios de estos propietarios deciden poner fin a esa copropiedad, entra en juego la extinción de condominio. Si hablamos en el supuesto de una vivienda con diversos propietarios, uno o varios de ellos se adjudicarán el bien como propietarios y deberán pagar una contraprestación económica al resto de copropietarios que dejarán de serlo. Ese importe se calculará teniendo en cuenta el valor del bien, pagando a cada copropietario en proporción a su porcentaje de participación. Hay que tener cuidado con hacerlo gratis, ya que podría considerarse una donación encubierta, con las consiguientes consecuencias fiscales que implicaría.

Casos frecuentes de condominios

Si bien la casuística es más amplia, dos son las situaciones más habituales en las que extinguir el proindiviso se convierte en necesario... y a menudo en urgente. Fíjate bien en ellas:

• Dos personas, habitualmente una pareja no casada, tiene la propiedad de su vivienda compartida. En un momento dado, deciden poner fin a la relación. En consecuencia, deben afrontar la extinción de ese condominio lo antes posible y decidir qué hacer con la hipoteca, si la hay.
• Varios herederos de una misma persona reciben la propiedad compartida de una casa y desean finalizar de su comunidad de bienes.

Tipos de extinciones

Fundamentalmente, existen dos grandes maneras de realizar esta extinción del proindiviso:

• Con contraprestación. El acuerdo establece el cobro de una cantidad determinada, por lo general ajustada al valor de mercado, a cambio de la entrega de la propiedad a la otra u otras partes. Es la forma más habitual.
• Sin contraprestación. Implica ceder la propia participación del bien sin recibir nada a cambio. El problema es que Hacienda lo considerará como una donación encubierta y, en tal caso, aplicará los tributos relacionados, que son más elevados, además de las posibles sanciones, recargos y demoras.

En caso de que la vivienda esté hipotecada, la deuda, y siempre previa autorización expresa de la entidad financiera a favor de la cual se constituyó la hipoteca, pasaría a ser asumida por los nuevos propietarios tras extinguir el condominio. En este caso, podría no haber contraprestación (o ser inferior al valor de mercado), porque pasan a ser propietarios, pero también deudores.

Pasos necesarios para cesar una comunidad de bienes

En el caso de una vivienda de varios propietarios, estos son los pasos a seguir:

1. Establecer la valoración económica del bien en cuestión. Lo más recomendable es hacer uso de una tasación pericial profesional e independiente.
2. Alcanzar preacuerdos con las demás partes implicadas. El primero de ellos, antes de poner en marcha la peritación, supone aceptar el resultado de esa valoración independiente. En buena lógica, el método escogido para hacerlo debe haber sido pactado con antelación.
3. Conocida la valoración del bien, se preacuerdan las condiciones de la extinción.
4. Se redacta y se firma una escritura pública de extinción de condominio. Firmarla ante notario es un requisito que no puedes obviar. Se pagan los impuestos correspondientes y se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente que, si bien no es obligatorio para la plena validez, sí es altamente recomendable.

Cuando se trata de un bien de un matrimonio casado en régimen de gananciales y el bien es de la comunidad conyugal, es decir, de ambos cónyuges, hay que hacer una liquidación de dicha comunidad, bien mediante una escritura de capitulaciones matrimoniales (pactando la separación de bienes y adjudicando los bienes comunes) o bien, si el matrimonio decide cesar en él, mediante la liquidación judicial que se tramitará ante el juzgado de primera instancia junto con el divorcio. Es posible, sin embargo, que las partes sean incapaces de alcanzar un acuerdo satisfactorio. Si sucede, habrá que recurrir a otros mecanismos legales: el arbitraje, la mediación, la conciliación y, si no queda más remedio, la vía judicial. No obstante, siempre conviene evitar esta fórmula.

Cuando se enquista el problema, no es extraño que alguna de las partes decida vender su proindiviso, lo que es totalmente factible. Si te sucede y encuentras un comprador, sea entre el resto de los propietarios o ajeno, puedes terminar con tu problema.

Por último, recuerda que una extinción de condominio implica abonar diversos impuestos, como el impuesto de actos jurídicos documentados (entre el 0,5 y el 1% según la comunidad autónoma donde radique el bien) y, si procede, el IRPF y la plusvalía municipal. Además, genera gastos adicionales de documentación, notaría y registro que deberás tener en cuenta previamente. Con todo, es una opción más económica que otros sistemas de adquisición de la propiedad, como, por ejemplo, la compraventa.

Estos son los aspectos más relevantes que debes tener en cuenta si quieres llevar a cabo una extinción de condominio. En caso de duda, consulta con un profesional jurídico (abogado, notario, etc.) para que te aclare las dudas que puedas tener y que la extinción del condominio de ese bien que compartes sea un éxito.