Donar una vivienda a un hijo: claves para ahorrar dinero en impuestos

La donación es un acto jurídico a través del cual el donante cede de manera gratuita al donatario un bien o parte del mismo.
En los últimos años, el número de personas dispuestas a donar una vivienda a un hijo ha crecido significativamente. Padres que ven en esta fórmula legal la mejor alternativa para que sus descendientes tengan una casa de la que puedan disponer según sus necesidades. Sin embargo, esta concesión lleva aparejada una serie de gastos en forma de pago de impuestos.

Donar parte de un inmueble y, más concretamente, conceder el usufructo, permite que el beneficiario disponga de una vivienda y que el donante ahorre dinero en el pago de impuestos. Se trata de una figura poco conocida que puede resultar muy útil si estás pensando en cómo vas a repartir tus bienes.

Impuestos aplicables al donar una vivienda a un hijo

Para el donante (quien entrega el bien):

IRPF:

Tú, como donante, debes declarar en el IRPF esa transmisión y tributar por la ganancia patrimonial generada (diferencia entre el valor de transmisión y el coste de adquisición) al tipo de gravamen del ahorro (que varía entre el 19% y el 26%). No obstante, si en el momento de la donación el inmueble tiene el mismo valor que en el de la compra, no se generará ganancia patrimonial alguna y no deberás pagar IRPF por la donación.

Si, por el contrario, se pusiera de manifiesto una minusvalía con ocasión de la donación… ¡ojo, donante! No podrás compensar ganancias patrimoniales con esta pérdida en tu declaración del IRPF.

Para el donatario (quien recibe el bien):

Impuesto sobre Donaciones e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal):

Por su parte, el donatario (quien recibe el bien) también debe pagar impuestos. En concreto, la Plusvalía municipal y el Impuesto sobre Donaciones (su importe varía según la Comunidad Autónoma).

¡Atención, donatario! La normativa aplicable a la donación de un inmueble es la de la Comunidad Autónoma en la que está situado dicho inmueble.

Impuesto sobre el Patrimonio:

En caso de que, conforme a la normativa aplicable en la Comunidad Autónoma en que resida el donatario, éste esté obligado a presentar la autoliquidación del IP, el inmueble donado pasará a formar parte de los bienes a incluir en dicha declaración.

La opción de donar parte de un inmueble: el usufructo

En nuestro ordenamiento jurídico existen los derechos de nuda propiedad y de usufructo, los cuales pueden recaer sobre la misma persona o sobre diferentes individuos. Quien tiene la nuda propiedad tiene la opción de venderla si lo estima conveniente, pero tiene la imposibilidad de utilizar el bien si éste está en manos de un tercero. Por el contrario, el usufructuario tiene derecho a hacer uso de la casa o a percibir sus frutos, pero no tiene derecho de propiedad alguno sobre la misma.

Cuando hablamos de donar parte de un inmueble a lo que estamos haciendo referencia es, precisamente, a la donación del usufructo.

Pero ¿qué es el usufructo?

Es un derecho real que le confiere a una persona el derecho de disfrutar de un bien ajeno sobre el que no tiene la propiedad. En este caso, un bien inmueble.

Si concedes a tu hijo el usufructo sobre una vivienda de tu propiedad, podrá hacer uso de la misma y beneficiarse de sus frutos. Esto quiere decir que podría residir en la casa, pero también podría optar por alquilarla y quedarse con la renta procedente del alquiler.

Pero no todo son derechos, también surgen obligaciones: el titular del usufructo tiene la obligación legal de conservar la casa en buen estado, asumir el coste de las reparaciones ordinarias y el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI.

¿Cómo se dona el usufructo de un piso a un hijo?

La operación se lleva a cabo mediante la firma de una escritura pública de donación otorgada ante notario. En ella, constará la voluntad de los propietarios del inmueble de transferir el usufructo y de su hijo de aceptarlo.

Posteriormente, se pagan las impuestos y aranceles notariales correspondientes y, por último, se inscribe la escritura de donación en el Registro de la Propiedad.

Una de las particularidades de esta figura jurídica es que la donación del usufructo de un inmueble puede hacerse por un tiempo determinado o con carácter vitalicio, y a favor de una o varias personas.

Pago de impuestos en la donación del usufructo de una vivienda a un hijo

La gran ventaja de donar una vivienda a través de la fórmula del usufructo es que reduce el coste fiscal. En concreto:

Para el donante:

IRPF: si el inmueble cuyo usufructo se dona constituye la vivienda habitual del donatario, el donante deberá tributar por imputación de rentas inmobiliarias, durante cada uno de los años de duración del usufructo (en vez de por rendimientos de capital inmobiliario).
Impuesto sobre el Patrimonio: el nudo propietario declarará en su IP la nuda propiedad del inmueble, por la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo donado.

Para el donatario:

IRPF: en caso de que el donatario no resida en la vivienda cuyo usufructo se ha donado, deberá tributar por los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler o, en su defecto, por imputación de rentas inmobiliarias.
Impuesto sobre Donaciones: a efectos del pago de impuestos, la valoración del usufructo se determina conforme a las normas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITAPAJD).
Lo habitual en estos casos es donar el usufructo vitalicio de la vivienda, por lo que la valoración del usufructo se realizará mediante la siguiente fórmula: (89-edad del usufructuario) x valor total del piso.
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 42 años y el valor del piso es de 200.000 euros, la valoración se hace así. 89 - 42 = 47. El 47% de los 200.000 euros en los que está valorado el inmueble, son 94.000 euros.
En consecuencia, el Impuesto sobre Donaciones se pagará sobre ese valor de 94.000 euros y no sobre los 200.000 euros iniciales.
Impuesto sobre el Patrimonio: para valorar el usufructo vitalicio en patrimonio se estimará que su valor es igual al 70% del valor total del bien cuando el usufructuario tenga menos de veinte años, minorando, a medida que aumente la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más, con el límite mínimo del 10% del valor total del bien. En concreto:
[70 - (edad del contribuyente en la fecha del devengo del Impuesto 19 años)] % x valor total del bien; con un mínimo del 10 por 100.

En síntesis, al donar el usufructo conseguimos justo lo que buscamos: que nuestros hijos estén en disposición de disfrutar de un inmueble, con la particularidad de reservarnos el derecho de propiedad. De esta manera, todos ahorramos en el pago de impuestos.

Donar una vivienda a un hijo puede ser una buena idea. No obstante, es importante hacerlo de forma correcta y tener en cuenta las circunstancias personales de cada uno, para lo cual es fundamental asesorarse antes para encontrar la fórmula que resulte más beneficiosa para todos los implicados.