Cargas de la vivienda: qué son y cómo conocerlas

¿Qué son las cargas de la vivienda?

En modo directo y con la máxima claridad posible, son los pagos pendientes de una casa que el anterior dueño tenía y que su nuevo comprador tendrá que asumir. De forma más técnica, son las obligaciones económicas que pesan sobre el inmueble y, con la compraventa, se derivan al comprador.

Suponen un coste extra para el posible comprador. Además, generan molestias y gestiones adicionales que suelen acarrear nuevos gastos y, siempre, inconvenientes y pérdidas de tiempo.

Cuáles son las cargas más frecuentes

En este artículo te explicaremos adónde debes acudir para comprobar si la vivienda que deseas incluye o no estos lastres. Pero, antes, es fundamental conocer las cargas de vivienda con las que puedes encontrarte.

La hipoteca

Es la madre de todas las cargas posibles. La más habitual y, por lo general, la más gravosa en términos económicos. No es infrecuente querer vender una casa antes de terminar de pagarla, ya sea por imposibilidad de hacerlo o porque se desea una vivienda distinta.

Cuando sucede, existen dos posibilidades:

• Que el vendedor cancele la hipoteca al realizar la transacción.
• O subrogar la hipoteca existente, cambiarla a nombre del nuevo comprador y aprovechar sus mejores condiciones frente a las del resto de las opciones actuales.

La decisión requiere, por tanto, estudio, cálculo y criterio para conocer cuál te conviene.

En todo caso, debes conocer qué deuda hipotecaria pesa sobre la casa y en qué condiciones está planteada. Y, por supuesto, descontar del precio solicitado este importe.

Arrendamientos

¿Tiene inquilinos alquilados el inmueble? La ley establece que es obligatorio mantenerlos hasta que expire el plazo fijado en el contrato. Si tu intención es irte a vivir allí o reformar la casa de inmediato, no podrás hacerlo. Tendrás que esperar y, por supuesto, conocer la realidad antes de concretar la compra.

Embargos judiciales

Sucede cuando la vivienda se ha convertido en un bien embargado para garantizar el pago de una deuda. Ocurre, por ejemplo, en los concursos de acreedores. La solución es cancelar el embargo: si lo hace el vendedor, adiós problema; si ha de hacerlo el comprador, tendrás que descontar ese importe del precio final de la compra.

Usufructo y servidumbre

Se producen cuando la propiedad de una vivienda y el derecho a disfrutarla recaen en personas diferentes. En estos casos, al comprar el inmueble no podrías emplearlo hasta la muerte del usufructuario. Es un problema importante si no lo sabes.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Conocido popularmente por sus siglas, el IBI se paga anualmente a principios de año, según cada ayuntamiento. Tanto el abono del año anterior como el del año de la venta corresponden al vendedor. Pero si no lo hace, el nuevo comprador tiene que saldar esa deuda.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y plusvalía municipal

Si el inmueble fue vendido en los dos años anteriores y estos impuestos no han sido liquidados, constituyen una carga actual sobre el mismo. Y si compras el inmueble en esa situación, te tocará pagarlos.

Deudas comunidad de vecinos

Si el expropietario mantiene deudas con la comunidad de vecinos y vende la propiedad, estas derivan directamente al nuevo comprador. A efectos legales, esos costes corresponden a la vivienda, no al dueño. Así que te tocará pagarlos si no los identificas antes.

Suministros domésticos

Ocurre algo similar con estos gastos impagados. Aunque técnicamente no son considerados cargas, en la práctica las facturas de consumos del hogar (luz, agua, gas…) pendientes son sorpresas desagradables que el comprador puede encontrarse tras concretar una compra.

¿Dónde puedes conocer las cargas de una vivienda?

Ahora ya tienes claro que debes conocer las cargas de la vivienda que deseas antes de aceptar ningún acuerdo de compra. No se trata tanto de ser desconfiado como previsor: algunos vendedores ocultan esta información para conseguir un negocio más lucrativo. Así que toma tú la iniciativa. Te contamos, a continuación, dónde debes acudir para resolver estas dudas con documentación legal.

Registro de la Propiedad

Puedes comprobar todas las cargas hipotecarias, de embargos, de arrendamientos y de usufructos en el Registro de la Propiedad. Es una información que, por ley, debe ser pública: en consecuencia, ha de constar en este registro. Solo necesitas pedir allí una nota simple actualizada sobre la vivienda. Otra posibilidad es hacerlo a través de la web del Colegio de Registradores.

Certificado de la comunidad

Pide al vendedor, o directamente al presidente de la comunidad, el certificado de que la vivienda está al corriente de pagos, sin cuotas ordinarias ni extraordinarias pendientes.

El propio vendedor

En cuanto al IBI, lo más rápido es solicitar al vendedor una copia de los últimos justificantes de pago del IBI.

Como ves, no es tan difícil comprobar que no hay cargas de vivienda en un inmueble. Si reúnes estas informaciones, te vas a evitar sorpresas desagradables y gastos imprevistos.