¿Cómo amortizar una hipoteca?

Cuando pides un préstamo hipotecario para financiar tu vivienda, una de las primeras cuestiones que te planteas es cuál será el plazo de amortización de la hipoteca, es decir, cuánto tiempo te va a costar devolverle al banco el dinero y los intereses.

Si ya tienes una hipoteca y has conseguido ahorrar algo de dinero, la duda está en si te conviene realizar amortizaciones anticipadas. Antes de tomar tu decisión, necesitas tener en cuenta varios factores y conocer algunos términos relacionados.
 

¿Qué es una amortización de hipoteca?

Amortizar la hipoteca es devolver al banco el dinero que te ha prestado para comprarte una vivienda. Lo habitual es hacerlo a través de cuotas mensuales. ¿Sabes cómo se calculan esas cuotas?
 

¿Qué es el sistema de amortización francés?

En España, el sistema de amortización francés es el más utilizado a la hora de calcular la cuota de la hipoteca. También es conocido como sistema de cuotas fijas, ya que las cuotas para amortizar la hipoteca son constantes; siempre iguales en las hipotecas fijas y, en el caso de las hipotecas a tipo variable, se irán revisando según el euríbor, normalmente de forma anual o semestral.

Lo más característico de este sistema es que, aunque pagues cuotas constantes, la proporción de capital y de intereses varía a lo largo de la vida del préstamo. De esta forma, en los primeros años, pagas más intereses y menos capital. Al final del préstamo, la cuota que pagarás tendrá una mayor proporción de capital, mientras que la de los intereses será menor. En definitiva, en los primeros años de hipoteca es cuando soportas la mayor parte del coste del préstamo.
 

¿Para qué sirve el cuadro de amortización de la hipoteca?

El cuadro de amortización de la hipoteca es una tabla que te permitirá saber qué parte de tu cuota mensual corresponde a capital amortizado y qué parte a intereses. También podrás saber de un vistazo cuánto te queda para terminar de amortizar la hipoteca.

Aunque todos los meses pagues lo mismo durante toda la vida del préstamo, al principio pagas más intereses y, al final, amortizas más capital.
 

¿Qué es una amortización anticipada?

La amortización anticipada de la hipoteca consiste en realizar pagos extraordinarios para reducir la deuda contraída con el banco. 

Lo primero que necesitas saber es que existen dos formas de amortizar la hipoteca anticipadamente:

• Reducir los plazos. Consiste en adelantar dinero de las cuotas para reducir su número. Es decir, pagarás menos plazos, aunque todos ellos tendrán el mismo importe inicial.

• Reducir la cuota. En este caso, terminarás de pagarla en la fecha inicialmente prevista, solo que tus cuotas serán por un importe inferior gracias a los pagos anticipados.
 

¿Es mejor amortizar hipoteca o ahorrar? 

Si tienes unos ahorros extra, es probable que te plantees destinar ese dinero a amortizar anticipadamente tu hipoteca. Aunque a primera vista puede ser interesante, hay que valorar todas las consecuencias de este acto antes de decidir si se hace o no.

Estos son algunos factores que deberías tener en cuenta:
 

1. La rentabilidad que se consigue con el ahorro

Lo primero que tienes que analizar es qué te sale más rentable. Compara los intereses del préstamo que podrías ahorrarte y la rentabilidad que puedes obtener si inviertes ese dinero.
 

2. Comisión por amortización anticipada

Reducir el capital supone una modificación de las condiciones iniciales por lo que, según indica el Banco de España, el banco podría cobrar una comisión si está pactada en la escritura del préstamo hipotecario. 

Aunque desde 2019 estas comisiones se han reducido mucho, sigue siendo un elemento influyente. Te contamos más detalles en otro apartado.
 

3. Posible ventaja fiscal

Si la hipoteca de tu vivienda habitual es anterior a 2013, el pago del préstamo hipotecario tiene una deducción en el IRPF hasta unos límites concretos por ejercicio. Consúltalo para saber si, con lo que has pagado, te compensa realizar amortizaciones anticipadas y poder beneficiarte aún más de esta ventaja fiscal. 

4. La influencia del euríbor 

En las hipotecas variables, el euríbor suele ser el índice de referencia para calcular el tipo aplicable. Si se encuentra bajo, no te ahorrarás demasiado al amortizar de forma anticipada. Si está alto, sucede todo lo contrario. Así que ahora que sabes cómo se amortiza una hipoteca de forma anticipada, fíjate en su estado y evolución prevista antes de decidir amortizar.
 

5. El factor psicológico

Al margen del criterio del ahorro, existe un aspecto emocional que no podemos obviar: la percepción positiva que se deriva de ir reduciendo el préstamo. Algunas personas sienten el préstamo como una carga y se liberan conforme lo van reduciendo. O, simplemente, la sensación de avance o impulso derivada de un pago anticipado supone un estímulo personal muy positivo.

No obstante, hay que valorar siempre no dedicar el 100% del ahorro a amortizar, ya que es conveniente contar con un colchón financiero en caso de cualquier necesidad o gasto inesperado que pueda surgir.
 

6. Herramientas que te ayudan

Las entidades bancarias y el propio Banco de España cuentan con herramientas de asesoramiento que podrían ayudarte a decidir si es buen momento para realizar una amortización extraordinaria en tu hipoteca teniendo en cuenta el escenario actual y tu situación personal.
 

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca?

Debes tener en cuenta que durante los primeros años, las cuotas mensuales del préstamo tienen más parte de intereses que de devolución del capital o amortización. Conforme avanza el tiempo, se reduce la parte destinada a interés y aumenta la de devolución del préstamo en sí mismo.

Por eso, si amortizas de forma anticipada al principio de la hipoteca, vas a reducir considerablemente los intereses y tendrás que pagar después menos por este concepto. Por lo tanto, a modo general, es al principio de la vida de la hipoteca cuando puede resultar más interesante hacer amortizaciones anticipadas.
 

¿Hay alguna penalización por amortizar la hipoteca de forma anticipada?

Como hemos visto, la comisión por amortización anticipada es uno de los factores que deberías valorar. Eso sí, depende de la fecha de la formalización y del tipo de hipoteca.
 

Hipotecas firmadas antes de 2019 

Si formalizaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), no ha sido novada después de esa fecha y quieres realizar una amortización anticipada, tendrás que revisar la escritura para revisar las comisiones pactadas en el momento de la firma.
 

Hipotecas firmadas desde 2019

Si, por el contrario, tu operación se ha formalizado a partir del 16 de junio de 2019, la comisión a cobrar no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera tener el banco en el momento de realizarla y en todo caso:

• Para operaciones a tipo fijo. Si la amortización se realiza durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo, el banco no puede aplicar más de un 2%. A partir de ese momento, la comisión máxima será de un 1,5%.

• En cuanto a las de tipo variable, las comisiones a aplicar no pueden superar o bien el 0,25% durante los tres primeros años o bien el 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que se haya pactado contractualmente con el banco.


Aunque no se trata de grandes cantidades, sí marcan escenarios específicos capaces de influir en la decisión final. Por ejemplo, si falta poco para cumplir alguno de esos plazos, te ahorrarás una buena cantidad esperando unos meses.
 

Entonces… ¿merece la pena hacer una amortización anticipada de la hipoteca?

Ahora que ya conoces todo lo que supone amortizar tu hipoteca anticipadamente, verás que no hay respuestas absolutas. Además de conocer todos los factores que hemos explicado anteriormente, deberás tener en cuenta tu situación personal, la evolución de la economía, preguntarte cuáles son tus necesidades actuales y futuras o si tu banco te ofrece productos con una rentabilidad mayor a los intereses del préstamo hipotecario, entre otros factores. 

Y, si todavía tienes más dudas, recuerda que en tu oficina podrán asesorarte y ayudarte a encontrar la solución que mejor se adapte a tu situación.