¿Cómo amortizar una hipoteca?

Factores a tener en cuenta

1. La rentabilidad que se consigue con el ahorro

El primer factor a analizar es el coste de oportunidad de la amortización en cuanto a rentabilidad. Es decir, es importante que compares la rentabilidad que ese ahorro que has conseguido acumular está consiguiendo y el coste de la hipoteca. Si tienes el ahorro en una cuenta corriente, su rentabilidad será prácticamente nula y amortizando evitas tener unos costes en forma de intereses de la deuda.

Pero si el ahorro lo tienes invertido, por ejemplo, en fondos de inversión, tendrás que comparar la expectativa de rentabilidad de dichos productos. Porque si esa expectativa es, en media, por ejemplo de un 2% y tu hipoteca variable está ahora a un tipo de interés del 1,50%, si amortizas tienes un coste de oportunidad del 0,50% de ese importe, que es la diferencia entre lo que hubieras obtenido si estuviera invertido y lo que te ahorras de intereses por el préstamo.

2. El efecto de la comisión de amortización

Aunque desde 2019 estas comisiones se han reducido mucho, sigue siendo un elemento influyente.

Si tu operación se ha formalizado a partir del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la comisión a cobrar no podrá exceder de la perdida financiera que pudiera tener el banco en el momento de realizarla, y en todo caso:

• Para operaciones a tipo fijo, el banco no puede aplicar más de un 2% si esa amortización se lleva a cabo en los primeros diez años ni más de un 1,5% a partir de ese momento y hasta el final de la vida del préstamo.
• En cuanto a las de tipo variable, las comisiones a aplicar no pueden superar o bien el 0,25% durante los tres primeros años o bien el 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que se haya pactado contractualmente con el banco. Pasado el periodo de la opción elegida ya no se puede aplicar comisión alguna en operaciones a tipo variable.

Para las operaciones que se hayan formalizado antes del 16 de junio de 2019 y que no hayan sido novadas después de esa fecha, habrá que estar a lo que se pactó en su momento en la escritura.

Aunque no se trata de grandes cantidades, sí marcan escenarios específicos capaces de influir en la decisión final. Por ejemplo, si falta poco para cumplir alguno de esos plazos, te ahorrarás una buena cantidad esperando unos meses.

La buena noticia es que algunas entidades no aplican comisión de amortización en sus hipotecas.

3. Posible ventaja fiscal

Si la hipoteca es anterior a 2013, el pago del préstamo hipotecario tiene desgravaciones en IRPF hasta unos límites concretos por ejercicio, por lo que no conviene superar estos para no perder esta ventaja. Si es el caso debes asesorarte debidamente.

La influencia del euríbor

En las hipotecas variables, este suele ser el índice de referencia para calcular el tipo aplicable. Si se encuentra bajo, no te ahorrarás demasiado al amortizar de forma anticipada. Si está alto, sucede todo lo contrario. Así que ahora que sabes cómo se amortiza una hipoteca, fíjate en su estado y evolución prevista antes de decidir amortizar.

5. El factor psicológico

Al margen del criterio del ahorro, existe un aspecto emocional que no podemos obviar: la percepción positiva que se deriva de ir reduciendo el préstamo. Algunas personas sienten el préstamo como una carga y se liberan conforme lo van reduciendo. O, simplemente, la sensación de avance o impulso derivada de un pago anticipado supone un estímulo personal muy positivo.

No obstante hay que valorar siempre no dedicar el 100% del ahorro a amortizar, ya que es conveniente contar con un colchón financiero en caso de cualquier necesidad o gasto inesperado que pueda surgir.

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca?

Amortizar hipoteca supone devolver a la entidad una parte del capital que nos ha prestado. Eso reduce la deuda contraída, por lo que a primera vista puede ser interesante. Pero hay que valorar todas las consecuencias de ese acto antes de decidir si se hace o no.

Y no solo debes decidir si vas a hacerlo, también es fundamental conocer cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca. Curiosamente, los primeros años de la hipoteca es la opción más rentable.

Ten en cuenta que el sistema francés es el modo de pago habitual de nuestras hipotecas. Esto significa que al principio la cuota mensual que se paga tiene más parte de intereses que de devolución del capital o amortización. Conforme avanza el tiempo, se reduce la parte destinada a interés y aumenta la de devolución del préstamo en sí mismo.

Por eso, si amortizas al principio, vas a reducir considerablemente los intereses y tendrás que pagar después menos por este concepto. Por lo tanto, a modo general, es al principio de la vida de la hipoteca cuando puede resultar más interesante hacer amortizaciones anticipadas.

¿Cómo saldar la hipoteca más deprisa?

Existen dos formas de amortizar anticipadamente la hipoteca:

• Reducir los plazos. Consiste en adelantar dinero de las cuotas para reducir su número. Es decir, pagarás menos plazos, aunque todos ellos tendrán el mismo importe inicial.
• Reducir la cuota. En este caso, terminarás de pagarla en la fecha inicialmente prevista, solo que tus cuotas serán por un importe inferior gracias a los pagos anticipados.

Definitivamente, además de escoger bien la más adecuada, antes de amortizar anticipadamente una hipoteca es fundamental confirmar que te interesa la operación, teniendo en cuenta tus condiciones personales.