¿Qué se hace con la hipoteca en divorcios? Escenarios posibles

Reparto de casa en un divorcio

Tanto si te has separado como divorciado, uno de los aspectos importantes es el patrimonial y, especialmente, qué hacer con los inmuebles comunes y las deudas garantizadas con ellos. En las siguientes líneas te mostraremos las diferentes opciones a tu disposición a la hora de hacer un reparto de la casa en un divorcio.

Venta de la vivienda

Esta opción es la más acertada en caso de que quieras resolver el problema de forma permanente. Al vender la casa, tanto tú como la otra parte tendréis que repartir los beneficios al 50% (salvo que el porcentaje de titularidad de la vivienda y/o de la deuda fuera diferente). Ahora bien, ¿cuál es el problema de elegir esta vía? Fundamentalmente, las compensaciones por reembolso anticipado del préstamo hipotecario que se pueden devengar en caso de que vendáis la propiedad antes de finalizar el contrato y siempre que estén expresamente pactadas en la escritura de préstamo hipotecario.

Al margen de eso, si queréis deshaceros de forma urgente de la vivienda es probable que se tenga que vender por debajo del valor que realmente tiene en ese momento... Y eso puede ser una pérdida importante. Las prisas no siempre son buenas y, por eso, una recomendación es que siempre te pongas en manos de especialistas que te ayuden en el proceso de compraventa y te ofrezcan el mejor asesoramiento.

Adjudicarte la parte del cónyuge

Si quieres mantener la vivienda, existe la alternativa de convertirte en único propietario. En este caso será necesario adjudicarte la vivienda y subrogar la hipoteca a tu nombre. Como es lógico, para ello deberás consultar al banco que otorgó dicho préstamo: ellos decidirán si puedes asumir ese riesgo mayor y, en su caso, autorizarán dicha subrogación. Es muy probable que tu banco necesite una valoración actualizada del bien hipotecado, por lo que habrás de solicitar los servicios profesionales de un tasador homologado por el Banco de España para que tase la vivienda en ese momento.

¿Qué papel tiene el banco en este supuesto?

Antes de realizar la operación y proceder a la subrogación de hipoteca, la persona interesada en conservar la propiedad a su nombre deberá demostrar que puede pagar ella sola las cuotas del préstamo. Para ello será necesario recopilar la información referida a los ingresos (para que la entidad financiera compruebe que son suficientes para abonar los pagos de hipoteca), al historial crediticio y el importe de las cuotas de la hipoteca. Si llegados a este punto no cumplieras los requisitos de solvencia y capacidad de pago del banco, tendrías la posibilidad de ofrecer un avalista o fiador, que deberá tener un buen historial crediticio y solvencia para garantizar los pagos del préstamo hipotecario. Con eso será más factible que el banco apruebe la subrogación en la totalidad del préstamo.

Te aconsejamos que reflexiones con detenimiento respecto a qué opción es mejor para ti. Sea cual sea tu situación, consulta siempre con expertos profesionales que puedan asesorarte y explicarte todo lo que necesites saber sobre el procedimiento a seguir.

¿Qué ventajas ofrece quedarse con la parte del cónyuge?

Para ponértelo más fácil y que puedas valorar si esta opción es la más beneficiosa para ti, vamos a exponerte algunas ventajas de adjudicarte la propiedad de la totalidad de la vivienda y también de la deuda:

• Evitarás el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se tiene que liquidar a la hora de comprar un piso, y que suponen entre el 6 y el 11% del valor del mismo, al estar exenta la adjudicación de la vivienda habitual efectuada con motivo de la disolución del matrimonio.
• Solo liquidarás el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el valor de la parte adquirida. Estos oscilan entre el 0,5 y el 1,5%.

¿Cómo se debe realizar el proceso?

Los pasos a seguir serán los siguientes:

1. Tal y como hemos mencionado anteriormente, consultar con el banco para que analicen si es posible que uno de los cónyuges asuma la totalidad del préstamo. En este caso, probablemente habrá que realizar una tasación de la vivienda. Y, en función de tu capacidad de pago, solvencia y situación económica, puede ser preciso aportar fiadores o avalistas que garanticen el pago.
2. Cuando se haya establecido el valor del piso, habrá que valorar cómo se compensa al otro cónyuge (con otros bienes o con efectivo) por el porcentaje correspondiente (lo habitual es que sea el 50%). Si la casa está hipotecada, es necesario contar con la aprobación previa de la entidad financiera, ya que el contrato deberá modificarse. Este proceso se denomina novación.
3. Que el Juzgado apruebe la liquidación del régimen matrimonial y la adjudicación de los bienes y deudas y las compensaciones a la otra parte.
4. Firmar la novación con el banco, compensar a la otra parte, liquidar los impuestos que correspondan e inscribir la finca a tu nombre en el Registro de la Propiedad correspondiente.
5. Al finalizar todo el proceso, serás propietario al 100% de tu vivienda.

Como ves, es muy importante que valores previamente qué se hace con la vivienda y con la hipoteca en los divorcios para poder elegir la mejor opción. Ahora que conoces todas vías posibles, no tienes más que valorarlas y decidir cuál es la más conveniente para ti.