¿A qué se llama comisión de reembolso o amortización anticipada de una hipoteca?

Principales razones por las que se cancela una hipoteca

Evidentemente, el motivo más habitual de cancelación de una hipoteca es la expiración del plazo y el cumplimiento de las obligaciones definidas. Dicho claramente: has pagado todas las cuotas, el tiempo pactado ha concluido y has devuelto tu deuda por completo. En este caso, lógicamente, no procede aplicar una compensación o comisión por amortizacion de la hipoteca.

Ahora bien, existen dos motivos principales más por los que te puede interesar cancelar un préstamo hipotecario antes de lo pactado. Son los dos casos más frecuentes en los que tendrás que pagar esta comisión:

1. Venta de la vivienda. Cuando decides vender tu vivienda habitual, por ejemplo, porque tienes que cambiar de lugar de residencia por motivos profesionales o personales... O, simplemente, decides cambiar de casa porque prefieres vivir en otro hogar. Otra situación frecuente puede ser la de parejas que, tras comprar su primera vivienda juntos, se separan y deciden vender la casa común hipotecada para vivir por separado.
2. Disponibilidad de liquidez. Si tus circunstancias económicas han evolucionado a mejor desde que firmaste la hipoteca, puede que tengas dinero suficiente para adelantar el pago de todo el crédito restante o de una parte. Si lo haces, puedes ahorrarte una buena parte de los intereses. Eso sí: recuerda tener en cuenta la comisión que pudieran aplicarte.

¿De qué cantidades estamos hablando?

Hasta hace algunos años, los bancos tenían cierta libertad para acordar esta comisión con sus clientes. De hecho, era uno de los factores que sus clientes debían tomar en consideración al elegir la hipoteca más apropiada. La más reciente legislación hipotecaria determinó unos límites máximos aplicables a estos costes bancarios. Lo cierto es que, hoy en día, algunos bancos siguen utilizando esta variable para captar más clientes. Esa es la razón por la que, si buscas, puedes encontrar hipotecas libres de comisión de amortizacion o reembolso anticipado.

Límites económicos fijados por la ley

Desde la entrada en vigor el 16 de junio de 2019 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario la comisión o compensación por reembolso o amortización anticipada total o parcial no puede exceder del importe de la perdida financiera, si existe, sufrida por el banco.

Es decir, la ley establece que el banco debe cuantificar la perdida que le supone que el cliente amortice total o parcialmente su préstamo de manera anticipada por los intereses que deja de cobrar.

Este cálculo, definido por la ley, depende de la previsión de tipos de interés a futuro en el momento de la concesión del préstamo en comparación a esa misma previsión en el momento de la amortización anticipada.

Cuantificada la pérdida financiera, si existe, la comisión a aplicar no podrá exceder de la misma y, en todo caso, como máximo se establece:

Para préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo formalizados a partir del 16 de junio de 2019:

• Cuando cancelas en los diez primeros años de hipoteca el 2% del capital a reembolsar.
• Por otra parte, si cancelas a partir de esa primera década y hasta el final de la vida del préstamo, la máxima compensación o comisión a favor del prestamista admitida es del 1,5%.

Para préstamos hipotecarios a tipo de interés variable formalizados a partir del 16 de junio de 2019, se puede optar en el momento de la firma del préstamo, y así quedará reflejado en la escritura, por una de las dos siguientes alternativas que son excluyentes entre sí:

• O bien una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, dentro de los tres primeros años de hipoteca.
• O bien una comisión máxima del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, dentro de los cinco primeros años de hipoteca.

Transcurrido dicho plazo (3 o 5 años) no se aplica comisión de reembolso.

Para las operaciones que se hayan formalizado antes del 16 de junio de 2019 y que no hayan sido novadas después de esa fecha, habrá que estar a lo que se pactó en su momento en la escritura.