Garantizar el préstamo hipotecario: mediante un aval o rehipotecando una vivienda
En algunos casos, los bancos solicitan garantías adicionales a la hipoteca sobre un inmueble. Esto es la práctica habitual cuando se dan estos supuestos:
- No puedes demostrar de manera suficiente que tienes unos ingresos regulares ni solvencia patrimonial o capacidad de pago.
- Pides una financiación por encima del 80 % del valor tasado de la vivienda.
- La cuota mensual de la hipoteca supera el 30 o el 40 % de los ingresos netos personales.
Esa garantía puede prestarse de varias formas:
- Mediante el aval o fianza de otra persona que se responsabiliza del pago en caso de que tú no puedas pagar.
- Hipotecando otro inmueble, tuyo o de terceros, que responderá del impago.
La opción de garantizar un préstamo hipotecario con hipoteca sobre otra vivienda adicional
Cuando no es posible, o no se quiere, contar con la garantía personal de un tercero que actúe como fiador o avalista, cabe la posibilidad de hipotecar otro inmueble como garantía adicional del nuevo préstamo.
Ahora bien, se exigirá que el inmueble no se encuentre previamente hipotecado, ya que la garantía del mismo estará comprometida con otra deuda.
El propietario del inmueble, que puede ser el mismo interesado o un tercero, debe consentir la constitución de dicha garantía siendo consciente de los riesgos que ello conlleva en caso de impago.
¿Qué tipos de garantías existen?
Así, cuando sea necesario reforzar la garantía de un préstamo hipotecario, se pueden ofrecer dos clases de garantías, cuyas diferencias debes conocer antes de apostar por uno y otro:
- De garantía personal.
- De garantía real.
En caso de impago, las consecuencias para los garantes son ciertamente diferentes.
Garantía personal
El avalista responde de forma personal con todo su patrimonio ante el impago de su avalado. Es decir, abonará completamente su deuda con todos sus bienes presentes y futuros.
Adicionalmente, esa persona se verá muy limitada para endeudarse. A efectos prácticos y en los estudios financieros, esa hipoteca de un tercero pendiente de pago también se tendrá en cuenta como deuda indirecta del fiador. Porque sus obligaciones son prácticamente las mismas que las del titular del préstamo que ha avalado, sobre todo cuando responde solidariamente, que es lo habitual, es decir, respondiendo de toda la deuda y en la misma forma en que lo hace el prestatario.
Garantía real
En esta situación, el prestatario o un tercero (que puede ser, además, fiador, o ser solo hipotecante, es decir, que ofrece su bien como garantía para que sea hipotecado) aportan un bien inmueble que el banco puede aceptar como garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones de pago.
También pueden ofrecerse otro tipo de bienes no inmuebles, como un saldo en cuenta, unas acciones, un fondo de inversión. En este caso, en lugar de hipoteca, se constituye una prenda sobre esos bienes que pasan a quedar pignorados en garantía de la operación de préstamo hipotecario.
En caso de impago del préstamo hipotecario, el banco podría recuperar el importe que ha prestado, solicitando la subasta del bien hipotecado por el prestatario, del otro bien hipotecado como garantía adicional o hacer efectiva la prenda sobre los saldos, acciones o fondos de inversión y, con su importe, reducir la deuda hasta donde alcance.
¿Cuánto dura la garantía real?
La garantía hipotecaria constituida sobre ese otro inmueble se cancelará una vez satisfecha la deuda que garantizaba.
En caso de fallecimiento de ese hipotecante (persona que ha hipotecado su bien en garantía de un préstamo de un tercero), la hipoteca seguirá mientras no se cancele la deuda garantizada. Es decir, ten claro que la garantía en este caso se asocia al bien inmueble, no a la persona (salvo que también hubiera firmado como fiador o avalista, en cuyo caso sería una garantía personal que se traspasaría a sus herederos y responderían en los mismos términos que el fallecido).
¿Cuándo interesa garantizar con otro inmueble?
Según las características de la operación hipotecaria, ofrecer una garantía adicional a la hipoteca sobre la vivienda que vamos a adquirir puede ser la mejor opción para obtener el préstamo.
Hay que tener presente que, en caso de impago, podría perderse ese inmueble.
Valora todas las opciones que tienes a tu alcance a la hora de solicitar un préstamo hipotecario y ofrecer garantías que faciliten la concesión de la operación.
